10 ноября 2017
Лайфхак от «Метриум Групп»: Как законно обустроить балкон или лоджию

Наличие лоджии или балкона – важное преимущество для большинства городских квартир. Обустройство летних помещений в соответствии с потребностями семьи позволяет создать дополнительное пространство для комфортного отдыха или работы. Благодаря грамотному переоборудованию балкон или лоджия может преобразиться в кабинет, гардеробную, столовую, зимний сад или тренажерный зал. Однако не все дизайнерские идеи можно воплотить в рамках действующих правовых норм. Эксперты «Метриум Групп» рассмотрели основные возможности законного переустройства этих зон.

Определимся с терминами: балкон или лоджия

Возможности переоборудования летних помещений иногда различаются в зависимости от их типа. Согласно СНиП (Строительным нормам и правилам), балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджия – встроенное или пристроенное помещение, открытое во внешнее пространство и огражденное с трех сторон стенами (или с двух – при угловом расположении). В отличие от балкона, лоджия находится не снаружи, а внутри дома и имеет как минимум одну, а чаще две боковых стены и потолок. В рамках данного материала балкон и лоджия используются как взаимозаменяемые понятия.

Выбираем назначение помещения

Первым шагом при планировании обустройства балкона или лоджии является определение функции этого помещения. Она во многом зависит от расположения имеющейся «пристройки». На лоджии, примыкающей к кухне, обычно размещают кладовую или зону отдыха (если площадь позволяет). При спальне логично оборудовать кабинет, тренажерный зал или гардеробную. В детской за прежние границы комнаты может быть вынесена рабочая или игровая зона.

Оцениваем объем предстоящих работ

Переустройство лоджии или балкона начинается с определения перечня всех необходимых реконструкционных мероприятий. Первым делом предстоит ответить на самый важный вопрос: требуется ли присоединение летнего помещения к примыкающей к нему жилой комнате или кухне. Демонтаж оконного проема или стены между комнатой и лоджией является наиболее сложным этапом переоборудования, предполагающим значительные временные и финансовые затраты. Он потребует получения соответствующего разрешения в Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции). Специалисты БТИ будут бдительно следить, чтобы после окончания работ по перепланировке сохранилась целостность теплового контура квартиры.

Определяем тип остекления

С учетом климатических особенностей нашей страны, переоборудование балконов и лоджий не обходится без их остекления и утепления. Считаются ли данные действия перепланировкой – предмет споров владельцев квартир с Мосжилинспецией. С 2013 года разрешено остекление летних помещений, если оно было запланировано типовым проектом здания, с последующим уведомлением БТИ о проведенных работах. Однако установка стекол (а особенно двух- и более камерных стеклопакетов) и утепление стен ведут к увеличению веса всей строительной конструкции, что применительно к старым панельным домам может увеличить риск обрушения балкона. Поэтому владельцам квартир в панельных домах старых серий необходимо предварительно проконсультироваться с техником БТИ: возможно, потребуется укрепление платформы балкона. Для лоджий диапазон допустимых нагрузок шире, так как в отличие от балкона лоджия выдерживает больший вес благодаря дополнительной опоре снизу.

Различают холодное и теплое остекление балконов. Первое обеспечивает меньшую разность температур воздуха снаружи и внутри помещения. В зимнее время на лоджии, отделанной холодными алюминиевыми конструкциями, лишь на 7-10 градусов теплее, чем на улице. Поэтому такой вариант остекления не применяется, если запланировано объединение помещений. Теплое остекление – подходящий выбор при увеличении жилой площади, так как позволяет соединить лоджию с комнатой или кухней с минимальной потерей тепла.

В рамках теплого остекления могут использоваться деревянные или металлопластиковые рамы. При правильной установке деревянные рамы со стеклопакетами теплее пластиковых, однако они дороже и более чувствительны к влажности. При установке теплого остекления с профилем из дерева необходимо уделить особое внимание гидроизоляции балкона.

Выбор качественных стеклопакетов – залог создания комфортного климата на лоджии в любой сезон, так как именно на них приходится около 80% теплопотерь. Строители рекомендуют выбирать двухкамерный профиль, желательно с нанесением на стекла низкоэмиссионного энергосберегающего покрытия на основе серебра, которое значительно снижает потери тепла.

Выносное остекление – легальный способ увеличения объема лоджии

Если посмотреть на остекленные балконы со стороны улицы, можно различить два способа расширения летних помещений: вынос подоконника за имеющееся ограждение или удлинение железобетонной плиты в основании пола. Однако второй способ запрещен на территории Москвы и области.  

Расширение балкона по подоконнику не увеличивает площадь помещения, но добавляет ему объем и создает удобный конструктивный элемент: длинную плиту, которую можно использовать как стол или полку для цветов. Мосжилинспекция позволяет надстроить подоконник до 30 см без оформления разрешения, и до 50 см – при проведении предварительного согласования.

Выбираем методы отопления балкона

Чтобы на лоджии было комфортно в любое время года, необходимо тщательное утепление внутренней части балкона современными изоляционными материалами и герметизация всех щелей и стыков. Далее необходимо позаботиться об отоплении помещения.

Выбор средства отопления способен вызвать головную боль у владельца квартиры. Закон однозначно запрещает вынос батарей центрального отопления на лоджию или балкон, а также устройство водяного теплого пола. Этот запрет, который довольно часто игнорируют владельцы квартир, обусловлен двумя причинами. Во-первых, отопление балкона батареей будет оплачиваться за счет средств всех жильцов, так как в большинстве домов один счетчик тепла. Во-вторых, при значительном падении температуры за окном термоизоляционные материалы балкона могут не справиться с нагрузкой. Похолодание до нуля градусов на балконе ведет к замерзанию воды в радиаторе, его повреждению и затоплению нижних этажей. Таким образом, у законопослушного владельца квартиры остаются два пути обогрева балкона: установка электрических теплых полов или монтаж обогревателя.

Виды электрических теплых полов

Установка системы «теплый пол» – наиболее распространенный способ отопления балкона. За поддержание комфортной температуры отвечает автоматическая система, которая отключает нагревательный элемент по достижении заданного значения, экономя электроэнергию.

Теплый пол укладывается под напольное покрытие: керамическую плитку, ламинат, паркет. Это довольно энергоемкий вид отопления, поэтому специалисты рекомендуют проверить, сможет ли проводка в квартире выдержать указанное производителем напряжение. Кроме того, в холодное время года усиленная эксплуатация теплого пола на лоджии грозит навлечь гнев соседей снизу, которые заметят появление конденсата на своем потолке.

Кабельный теплый пол предполагает укладку электрического провода в бетонную стяжку, при этом он нагревает сначала стяжку, которая способна накапливать тепло, а затем передавать его в воздух. Это обеспечивает равномерный прогрев помещения. Разновидностью кабельных полов являются матовые, в которых тонкий кабель размещен на специальной сетке. По сравнению с радиаторами кабельные полы позволяют экономить до 50% электроэнергии. Однако они неудобны в ремонте. Если на каком-то участке произойдёт разрыв кабеля, из строя выйдет вся система, что потребует демонтажа стяжки и самого теплого пола.

Инфракрасный пол работает по принципу теплового излучения солнца: он нагревает находящиеся в помещении предметы, которые затем передают тепло в воздух. Инфракрасный подогрев пола выполняется при помощи особой пленки или стержневых матов. Этот вид утепления популярен из-за пожаробезопасности и простоты монтажа.

Выбор обогревателя для лоджии: масляный, конвекторный или инфракрасный?

Если работы по устройству теплого поля не входят в составленный план ремонта, можно ограничиться установкой обогревателя. Наиболее распространенным, хотя и не самым эффективным, является масляный. Он представляет собой металлический корпус, внутри которого находятся электрическая спираль и масло. При нагревании прибора до 70-80 градусов, обогреватель отключается.

Конвекторный обогреватель (тепловая панель) работает по схожему с вентилятором принципу, осуществляя принудительное перемещение нагреваемого воздуха. Его можно разместить на любой поверхности (на полу, стенах и даже потолке). Недостаток тепловой панели заключается в пересушивании воздуха (что вредно для самочувствия жильцов) и значительном потреблении электроэнергии.

Инфракрасный обогреватель действует аналогично инфракрасным теплым полам: сначала нагревает предметы. Это приводит к появлению тепловой тени: если на балконе много мебели, которая препятствует потоку инфракрасного излучения, появятся непрогретые зоны. Например, если обогреватель закреплен сверху, то столешница нагреется, пол под столом останется холодным. При этом инфракрасный обогреватель имеет самый высокий КПД.

Демонтаж стены при присоединении лоджии: что разрешено?

Чаще всего объединению в единое пространство подвергаются именно лоджии, а не балконы. Это связано с тем, что лоджия обычно примыкает к фасаду дома по всей длине комнаты. Государство жестко регулирует проведение данного этапа перепланировки. Разрешенный объем работ зависит от типа дома. Наиболее строгие нормы действуют для панельных домов, так как наружная стена, как правило, является несущей. Ее снос может навредить целостности здания. Поэтому владельцам квартир в таких домах обычно приходится ограничиваться демонтажем оконной конструкции, оставив подоконную часть на месте. Однако и такое решение можно удачно обыграть в интерьере. Например, при объединении лоджии с кухней балконная перегородка становится основой для барной стойки, а в детской на нее устанавливают столешницу для рабочего места.

В кирпичном и монолитном домах возможен полный демонтаж оконного проема вместе с подоконной частью, но в некоторых случаях может понадобиться дополнительное усиление конструкции. Если под окном располагается батарея центрального отопления, демонтаж балконной перегородки усложняется необходимостью переноса радиатора. Как уже упоминалось, перенос батареи на балкон, даже тщательно утепленный, строго воспрещен. Монтаж радиатора на другой стене или полный отказ от его использования требуют получения разрешения Мосжилинспекции. При этом следует учитывать, что даже отказавшись от центрального отопления в пользу, к примеру, теплого пола, владелец квартиры будет обязан вносить плату за данную коммунальную услугу в полном объеме. Жилищная инспекция требует включать в состав проекта перепланировки с присоединением лоджии теплотехнический расчет, который должен продемонстрировать, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка летних помещений – это проведение ее согласования в установленном порядке, до начала ремонтных работ. Полный или частичный демонтаж стены квартиры относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки и технического заключения от строительной компании, уполномоченной вести такие работы. Это вызвано тем, что при присоединении летнего помещения к комнате или кухне затрагиваются, во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания. Несоблюдение требований к переоборудованию лоджии влекут наложение штрафа на владельца недвижимости и требование вернуть жилище в исходное состояние.

«Квартиры с неузаконенной перепланировкой традиционно выставляются на рынке с дисконтом, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Если легализовать проведенные изменения невозможно, ценник придется снизить как минимум на размер расходов по приведению жилья в прежний вид. Такой лот отпугнет большинство ипотечных покупателей, т.к. все проблемы обязательно всплывут при вызове техника БТИ и составлении отчета об оценке. Многие кредитные учреждения, например, Сбербанк и банки-партнёры АИЖК отказываются брать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой».

Как добиться желаемого результата, не нарушая требований властей?

Необходимость сохранения теплового контура здания предполагает включение в проект раздвижной перегородки (ее можно сделать из стекла), которая разделяет жилое помещение и лоджию, препятствуя выделению тепла за пределы комнаты. Иногда владельцы демонтируют эту перегородку после проведения проверки жилья специалистом БТИ. Однако если недвижимость придется продавать, перегородку необходимо будет вернуть на место, представив потенциальным покупателям квартиру в соответствии с ее техническим паспортом.

Особое внимание нужно обратить на порожек между комнатой и балконом: убирать его не позволено, т.к. он помогает держать балконную плиту или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания. Если порожек кажется хозяину квартиры неудобным, возможно уменьшение его высоты, т.к. этот параметр не отражен в технических документах.

При оформлении присоединённой лоджии следует учитывать, что ее отделка должна сочетаться с интерьером прилегающего помещения. Тогда как как обособленная лоджия предоставляет практически полную свободу для дизайнерских решений.  

«Грамотно проведенное объединение комнаты и лоджии положительно скажется на комфорте жильцов и может повысить рыночную стоимость квартиры, – резюмирует Наталья Круглова. – Оно увеличивает жилую площадь помещений, а также улучшает освещенность комнаты. Однако работы по переоборудованию балконов и лоджий следует доверить профессионалам. При этом необходимо проявить ответственность не только в сфере проведения строительных работ, но и при урегулировании отношений с контролирующими органами. И если вдруг вы впоследствии решите продать свою квартиру, то, возможно именно организованный с учетом всех требований закона зимний сад на лоджии сделает ее уникальным предложением на рынке, выделив из ряда стандартных объектов».

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.