17 июля 2018
Итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. Объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил порядка 3 450 квартир (площадью 362,1 тыс. кв. м) в 60 проектах. В сравнении с предыдущим кварталом число лотов в реализации фактически не изменилось (-0,7%), продаваемая площадь снизилась на 8%. Относительно начала года динамика показателей составила −3% и −8% соответственно. По итогам полугодия средняя цена кв. м выросла в обоих классах: на 1,7% в премиальном и на 4,9% в элитном.

ЖК Дом Наркомфина

Премиум-класс

По данным «Метриум», по состоянию на конец II кв. 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 33 проекта с общим объёмом предложения порядка 3 0001 квартир (площадью 288,5 тыс. кв. м). За второй квартал число экспонируемых лотов увеличилось на 6,5%, за первое полугодие — на 2%. При этом реализуемая площадь сократилась на 1,8% и 3,2% соответственно.

С начала года на рынок вышло четыре жилых комплекса в следующих районах: Мещанский, Раменки, Пресненский и Очаково-Матвеевское. Кроме того, началась реализация квартир в пятом квартале ЖК «Садовые кварталы» (девелопер — «Интеко») и корпусе R5 ЖК Prime Park (девелопер — Optima Development).

Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в 1 полугодии 2018 г.

Название

Девелопер

Округ

Район

1

«Усадьба Manor»2

МR Group

ЦАО

Мещанский

2

«Вишневый сад»3

AB Development

ЗАО

Раменки

3

Spires

Tekta Group

ЗАО

Очаково-Матвеевское

4

«Дом Наркомфина»

«Лига Прав»

ЦАО

Пресненский

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 15,2%, увеличившись на 1,8 п.п. по сравнению с концом 2017 года. На втором месте расположился район Раменки, которому принадлежит 12,1% (+2,1 п.п.) всех реализуемых проектов в рассматриваемом сегменте. Третью позицию занял район Замоскворечье — за первое полугодие 2018 года его доля сократилась на 0,9 п.п. и составила 9,1%. Стоит отметить, что в этих трех районах сосредоточена третья часть всех жилых новостроек премиум-класса Москвы.

По числу экспонируемых лотов первое место также занял Пресненский район (18,1%). С начала года его доля уменьшилась на 8,3 п.п., при этом основное сокращение произошло во втором квартале — на 7,2 п.п. С небольшим отставанием следует район Очаково-Матвеевское, где сосредоточено 17,8% общего объема реализуемого предложения. Доля квартир в этой локации заметно увеличилась (+17,7 п.п.), что связано главным образом со стартом продаж проекта Spires. На третьем месте расположился район Раменки — его доля составила 10,7%, увеличившись за полгода на 3,0 п.п. за счет выхода на рынок ЖК «Вишневый сад».

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты). Источник: Метриум Структура предложения по районам (квартиры). Источник: Метриум
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»


В конце II кв.2018 года наибольший объем предложения в новостройках премиум-класса составили однокомнатные квартиры — 31,6% (+6,4 п.п.). Двухкомнатные и трехкомнатные лоты имели практически равные доли — 24,9% (-6,5 п.п.) и 24,0% (-0,4 п.п.) соответственно. Оставшуюся часть заняли многокомнатные — 19,5% (+0,6 п.п.).

Структура предложения по типологии (внешний круг — 2 квартал 2018 г., средний — 1 квартал 2018 г., внутренний — 4 квартал 2017 г.)

Структура предложения по типологии. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

Превалирующий объем квартир премиум-класса представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства — 42,5% (+9,0 п.п.). Почти четверть лотов сосредоточена в домах на стадии монтажных работ — 22,0% (-5,1 п.п.). Оставшаяся часть распределена между квартирами в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,6%, −5,8 п.п.), и домах, находящихся на этапе отделочных работ (15,9%, +1,9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры). Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиального сегмента средняя цена кв. м находилась по итогам июня 2018 года на уровне 424 270 руб. ($ 6 7074). За первое полугодие в части проектов было отмечено повышение цен. В совокупности с ослаблением курса национальной валюты это повлияло на рост среднего показателя на 1,7% в рублевом эквиваленте и снижение на 5,6% в долларовом. При этом относительно предыдущего квартала средняя цена кв. м скорректировалась в отрицательную сторону на 0,4% на фоне активного поступления нового объема предложения по стартовым ценам.

В разрезе по районам наиболее высокий показатель отмечен в районе Раменки — 629 050 руб. за кв. м (+10,4%). На втором месте расположился район Дорогомилово — 568 645 руб. за кв. м (+9,4%). Третье место занял Тверской район — 561 255 руб. за кв. м (+3%).

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб.

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

В конце первого полугодия 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 40,8 млн руб. За квартал средняя стоимость лота снизилась на 8,2%, с начала года — на 3,4%. Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:

  • однокомнатных — 17,5 млн руб. (-4,7%);
  • двухкомнатных — 31,3 млн руб. (+0,1%);
  • трёхкомнатных — 45,8 млн руб. (+1,8%);
  • многокомнатных — 91,6 млн руб. (+3,1%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

однокомн.

30,3

52,9

84,0

202 855

330 890

750 000

8 615 360

17 491 105

50 562 000

двухкомн.

54,0

82,8

150,5

207 180

377 720

826 335

13 420 140

31 286 710

107 171 280

трехкомн.

73,8

114,0

171,2

196 000

401 865

953 255

18 200 000

45 827 130

161 291 000

многокомн

120,4

175,5

471,1

210 000

522 323

1 502 639

32 594 100

91 643 185

427 287 700

итого

30,3

96,3

471,1

196 000

424 270

1 502 640

8 615 360

40 840 160

427 287 700

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

  • Spires (8,6 млн руб. за 38 кв. м);
  • Prime Park (9,2 млн руб. за 40,2 кв. м);
  • CITY PARK (9,5 млн руб. за 33,7 кв. м);

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:

  • Резиденция «Монэ» (277,4 млн руб. за 280,2 кв. м);
  • «Вишнёвый сад» (333,3 млн руб. за 222,0 кв. м);
  • «Нескучный HOME & SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам II кв. 2018 года на рынке первичного жилья элитного сегмента в экспозиции находилось 27 проектов с общим объемом предложения порядка 450 квартир (площадью 73,6 тыс. кв. м). За полгода число реализуемых лотов сократилось на 28,4%, продаваемая площадь — на 24,5%. За квартал динамика составила −32% и −27,4% соответственно. Сокращение количества квартир в реализации вызвано отсутствием поступления новых проектов и корпусов на рынок в совокупности со снятием части лотов с реализации, а также вымыванием предложения.

В первом квартале в экспозицию поступил один комплекс элитного класса — «Левшинский», однако уже во втором квартале продажи в проекте перешли в статус закрытых. В ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной» продажи были приостановлены.

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по объему предложения остался район Хамовники. На конец отчетного периода на него пришлось 45,9% реализуемых лотов (+6,5 п.п. к 4 кв. 2017 г.) На втором и третьем местах — Замоскворечье (19,8%; +0,3 п.п.) и Якиманка (16,9%; −3,8 п.п.). Наиболее заметное снижение отмечено в Таганском районе (-8,1 п.п. до 4,5%), что было вызвано приостановкой продаж в ЖК «Клубный дом на Котельнической набережной».

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты). Источник: Метриум Структура предложения по районам (квартиры). Источник: Метриум
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»


Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёх- и многокомнатные квартиры: 37,0% (-0,8 п.п.) и 35,4% (+0,5 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты — 20,5% (+0,2 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные — 7,1% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по типологии (внешний круг — 2 квартал 2018 г., средний — 1 квартал 2018 г., внутренний — 4 квартал 2017 г.)

Структура предложения по типологии. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

Более половины экспонируемых квартир сконцентрировано в домах на стадии монтажа этажей и в корпусах, уже введённых в эксплуатацию: 38,1% (+10,5 п.п.) и 36,5% (-1,3 п.п.) соответственно. На этап отделочных работ пришлось 25,4% (+0,1 п.п.). Предложение на начальной стадии строительства на текущий момент на рынке не представлено.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры). Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м в элитном сегменте по итогам II квартала 2018 г. составила 957 390 руб. ($15 135). В сравнении с концом прошлого года показатель вырос на 3,6% в рублевом и сократился на 3,6% в долларовом выражении, что объясняется ослаблением курса национальной валюты. За квартал динамика составила +4,5% и −6,0% соответственно.

В разрезе по районам была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены произошло в Пресненском (-22,3%), Мещанском (-7,7%) районах и в Замоскворечье (-9,7%). Увеличились цены за отчетный период в районах: Таганский (+76,1%), Арбат (+47,2%) и Якиманка (+5,0%). В Хамовниках показатель практически не изменился (+1,5%). Значительные метаморфозы уровня цен в районах были вызваны преимущественно изменением структуры предложения, а также ростом курса доллара.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения по итогам полугодия составил 157 млн руб., что на 9,2% выше в сравнении с концом 2017 года и на 11,4% выше в сравнении с предыдущим кварталом.

За полугодие стоимость многокомнатных квартир увеличилась до 261,97 млн руб. (+13,2%). Также положительная динамика была отмечена у двух- и трёхкомнатных лотов: до 83,4 млн руб. (+2,4%) и до 118,8 (+3,8%) соответственно. Средняя стоимость однокомнатных квартир практически не изменилась и составила 45,8 млн руб. (-0,5%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

однокомн.

44,6

69,4

101,8

565 000

660 120

774 025

25 199 000

45 822 280

71 260 000

двухкомн.

48,9

108,6

176,4

493 431

768 020

1 974 708

40 910 130

83 396 435

203 000 000

трехкомн.

75,3

144,7

216,0

535 000

820 907

1 747 000

67 891 500

118 773 285

247 700 000

многокомн

145,5

235,3

658,4

482 836

1 113 200

2 214 114

93 000 000

261 970 530

1 130 800 000

итого

44,6

164,0

658,4

482 836

957 389

2 214 114

25 199 000

157 034 441

1 130 800 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

  • «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
  • «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн руб. за 66,0 кв. м);
  • ORDYNKA (39,3 млн руб. за 63,8 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

  • Knightsbridge Private Park (928,5 млн за 481,2 кв. м);
  • «Полянка/44» (987 млн руб. за 129,1 кв. м);
  • «Кленовый DOM» (613,4 млн руб. за 456,0 кв. м).

Основные тенденции

«За шесть месяцев 2018 года в реализацию вышло 4 новых проекта, все они относятся к премиальному классу, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — Для сравнения, за аналогичный период прошлого года элитный рынок пополнился 6 жилыми комплексами, а в 2016 — ни одним. В результате, объем предложения премиального жилья за полугодие вырос на 2%, тогда как в элитном классе отмечено снижение числа экспонируемых квартир на 28,4%. Столь значительная корректировка объясняется, прежде всего, фактическим отсутствием поступления в реализацию нового предложения в совокупности с уходом из официальных продаж двух комплексов.

По итогам полугодия средняя цена кв. м выросла в обоих классах (на 1,7% в премиальном и на 3,6% в элитном). Основные причины — ослабление курса национальной валюты и изменение структуры предложения. В том числе поступление в экспозицию в ряде комплексов лотов со стоимостью выше среднерыночной и вымывание предложения с привлекательным бюджетом. Прямое повышение цен отмечено в некоторых наиболее успешных проектах премиального сегмента.

Рост стоимости был произведен не только за счет повышения стадии строительной готовности объектов, но и на фоне высокого спроса. Интерес со стороны покупателей был отмечен как к уже зарекомендовавшим себя проектам, так и поступившим в конце прошлого-начале текущего года объектам, что говорит об их ликвидности и соответствии текущим запросам покупателей».


1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 Изначально — «Резиденции на Садовой-Сухаревской».

3 С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.

4 Курс доллара $ = 63,2604 руб.

5 Курс доллара $ = 63,2604 руб.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.