Итоги I полугодия на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения за шесть месяцев увеличился на 15%. Средняя цена кв. м снизилась на 3,5%. 

По данным «Метриум», за первое полугодие 2017 года на первичный рынок жилья Новой Москвы вышел один проект – «Калипсо – 3» (ГК «Териберский Берег»). При этом застройщики активно выводили новые корпуса в уже реализуемых проектах:

– ЖК «Скандинавия» (д. 3, 4, кварталы 12, 13);

– ЖК «Новые Ватутинки», мкрн «Центральный» (корп. 4.1, 4.2, 6.1);

– ЖК «Новая Звезда» (корп. 4);

– ЖК «Испанские кварталы» (кварталы 7, 12, 14);

– мкрн «Бунинские луга» (корп. 1.7.1 , 1.7.2);

– ЖК «Баркли Медовая долина» (д. 6, 7, 9);

– ЖК Позитив (корп. 3, 6).

Объем предложения за шесть месяцев увеличился на 15% и составил 12 830[1] квартир (671,2 тыс. кв. м) в 38 проектах.

Доля Троицкого округа в структуре предложения продолжила снижение. В результате на Новомосковский округ в конце I полугодия 2017 года пришлось 97,4% реализуемых квартир (+2,6 п.п).

В I полугодии 2017 года усилилась тенденция увеличения доли предложения в многоэтажных новостройках. В июне она достигла 90,5% (+7,8 п.п.), тогда как доли квартир в объектах малой и средней этажности в сумме не превысили 10%. Снижение составило 2 и 5,8 п.п. соответственно.

К концу полугодия наибольшая часть квартир пришлась на корпуса на этапе монтажа этажей (41,7%). В декабре сопоставимый объем реализовывался в объектах на нулевом цикле строительства. В связи с повышением стадии строительной готовности в новостройках, активно выходивших на рынок во второй половине прошлого года, доля предложения на начальном этапе снизилась на 18,3 п.п. и составила 25,4%. Аналогично около четверти квартир сосредоточено в корпусах на стадии отделочных работ (23,4%, +4,8 п.п.). Доля предложения в построенных и введенных в эксплуатацию домах снизилась на 3,4 п.п. – до 9,5%.

  По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы показала отрицательную динамику (-3,5%). В июне она составила 101 340 руб. Снижение произошло как в Новомосковском (-4,0%), так и в Троицком (-9,8%) округах. В НАО цена понизилась до 102 460 руб., в ТАО – до 66 265 руб. Существенное падение цены в ТАО связано с приостановкой продаж в нескольких объектах. Менее значительное сокращение показателя в НАО обусловлено структурными изменениями. Причем по итогам второго квартала в Новомосковском округе средняя цена практически не изменилась (+0,1%), тогда как в ТАО снижение составило 6,8%. В целом в Новой Москве за апрель-июнь она выросла на 1% (в связи с увеличением доли НАО).

Тройку проектов Новой Москвы с самыми доступными квартирами в конце первого полугодия 2017 года составили:

– ЖК «Баркли Медовая долина»: студия площадью 22,4 кв. м за 1,7 млн руб.;

– эко-район «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 33,6 кв. м за 1,8 млн руб.;

– ЖК «Москвичка»: студия площадью 20,0 кв. м за 2,0 млн руб.;

Средний бюджет предложения за полгода практически не изменился (+0,2%) и составил 5,3 млн руб.

Основные тенденции

«В отличие от рынка новостроек столицы в старых границах, в Новой Москве за прошедшие шесть месяцев отмечена низкая девелоперская активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». – В продажу вышел один новый проект. В прошлом году ситуация была аналогичной. При этом во втором полугодии 2016 года рынок пополнился сразу семью новыми комплексами.

Развитие первичного рынка жилья Новой Москвы смещается ближе к МКАД. Доля предложения в Троицком округе стремительно сокращается, а Новомосковского – растет. В июне соотношение составило 3% к 97%, еще год назад оно было 19% к 89%. Соответственно, увеличивается и доля квартир, реализуемых в многоэтажной застройке. Сегодня на высотные корпуса приходится свыше 90% предложения (полгода назад – 83%, во втором квартале 2016 года – 62%).

Драйвером развития ближнего пояса присоединенных территорий стало открытие станций метро за пределами МКАД. С начала 2016 года в Новой Москве действуют две станции метрополитена – «Румянцево» и «Саларьево». В начале следующего года ожидается также открытие станции «Рассказовка» Калининско-Солнцевской ветки. А до 2020 года Сокольническую линию планируется продлить еще на четыре станции: «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Столбово».

Развитие новых территорий столицы происходит активными темпами. К текущему моменту можно подвести промежуточные итоги – Новая Москва празднует пятилетие. За годы существования ТиНАО здесь построено свыше 11 млн кв. м недвижимости, в т.ч. около 7 млн кв. м жилья, 30 детских садов, 10 современных школ и 7 поликлиник. Создано 100 тыс. новых рабочих мест, благоустроено 14 парков и скверов.

Население Новой Москвы с 2012 года выросло на 40% – до 347,8 тыс. человек. Несмотря на тенденцию к смещению спроса в старые границы Москвы в 2015-2016 гг., новостройки ТиНАО продолжают пользоваться популярностью. А в текущем году интерес покупателей к этой локации снова стал увеличиваться. За прошедший период 2017 года количество сделок в строящихся объектах Новой Москвы увеличилось на 70% относительно аналогичного периода 2016 года. Причем более половины спроса пришлось на пять проектов, из них четыре расположены в радиусе 5 км от МКАД.

В успешных проектах уже несколько раз за прошедшие шесть месяцев повышали цены. При этом за счет активного выхода новых корпусов на начальной стадии строительной готовности и изменений в структуре предложения, средняя цена кв. м в ТиНАО стагнирует. В первом квартале она снизилась на 4,4%, во втором – повысилась на 1%.

В третьем квартале не стоит ожидать заметного роста цен. В период традиционного летнего затишья девелоперы вряд ли будут активно наращивать стоимость. Но к концу года вероятно произойдет более заметное повышение цен в проектах, что в конечном итоге может отразиться и на среднем показателе. Такой прогноз связан не только с ожиданием начала делового сезона, но и с планами по открытию новой станции метрополитена, что очевидно подстегнет спрос в локации». 

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.