Итоги I полугодия 2017 на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения вырос на 12,1%. Динамика средней цены кв. м в массовом и бизнес-сегментах практически не изменилась, в премиум-сегменте отмечен рост на 6,9%, в элитном – снижение на 10,9%. 

По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2017 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 112 проектов с общим объемом предложения порядка 10 120[1] лотов (711,8 тыс. кв. м), что на 18,1% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 12,1% – относительно начала года. Продажи открылись в 14 комплексах, что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2016 года (16 объектов).

По-прежнему большинство проектов реализуется в ЦАО. За отчетный период предложение в округе пополнилось 5 комплексами, что привело к росту его доли по числу реализуемых апартаментов на 2,9 п.п. (до 30,7%). За ним со значительным отрывом следует САО (20,2%), потерявший с начала года 5,3 п.п. Замыкает тройку ЗАО с 16,8% (+0,8 п.п.). Сопоставимый объем предложения отмечен в СВАО – 16,1% (+3,6 п.п.). Доли остальных округов значительно меньше – от 0,2 до 6,9%.

Наибольшая доля предложения на рынке апартаментов представлена в корпусах на этапе отделочных работ (42,0%, +16,1 п.п.) и в новостройках на стадии возведения этажей (28,8%, -3,0 п.п.). Оставшуюся часть поделили между собой лоты в домах, введенных в эксплуатацию (16,3%, -4,9 п.п.) и в объектах на начальном этапе строительства (12,9%, -8,2 п.п.).

В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. С начала года их доля сократилась на 3,4 п.п. и составила 51,9%. По сравнению с декабрем 2016 года массовый сегмент прибавил 3,8 п.п., достигнув 26,2%. Оставшаяся часть приходится на лоты премиум- (9,3%, +2,2 п.п.) и элитного классов (12,6%, -2,6 п.п.).

В первом полугодии 2017 г. динамика средней цены кв. м в зависимости от сегмента имела разнонаправленный характер. По подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом и бизнес-сегментах показатели относительно конца прошлого года практически не изменились и составили 141 010 руб. (-0,9%) и 238 750 руб. (+0,3%) соответственно. В премиум-сегменте отмечен рост на 6,9% (до 502 550 руб.). Средний ценовой показатель элитных апартаментов снизился за шесть месяцев на 10,9% – до 655 940 руб. При этом за квартал во всех сегментах динамика была отрицательной.

Самые доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

– Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв.м за 1,98 млн руб.;

– «Level Амурская» (ВАО / Гольяново): студия площадью 20 кв.м за 2,42 млн руб.;

– «Царицыно» (ЮАО / район Бирюлево Восточное): студия площадью 24,2  кв.м за 2,18 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

– «Башня Федерация» (ЦАО / район Пресненский): многокомнатный лот площадью 1 224,7 кв.м за 1 592,1 млн руб.;

– NABOKOV (ЦАО / район Хамовники): пентхаус площадью 499,7 кв.м за 1 558,9 млн руб.;

– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / район Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370 кв.м за 1 027,5 млн руб. 

Основные тенденции

«Количество проектов, вышедших на рынок в I полугодии 2017 года, соответствует динамике предыдущих лет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». – Однако скорость появления жилых комплексов с квартирами выше более, чем в два раза. Так, за шесть месяцев продажи апартаментов начались в 14 объектах, квартир – в 37. Причем, 6 проектов, где появились апартаменты, мультиформатные и включают в том числе и квартиры.

В итоге, несмотря на появление новых объектов, доля апартаментов на рынке жилья снижается. Год назад она составляла 26%, в конце 2016 года – 22%, во 2 квартале 2017 года – 20%. При этом объем предложения за последние полгода вырос на 12,1%. Таким образом, в целом формат по-прежнему востребован среди девелоперов.

Апартаменты продолжают вызывать интерес и у покупателей. Количество сделок в I полугодии 2017 года выросло почти в 1,5 раза относительно аналогичного периода 2016 года. Основные стимулирующие факторы – разнообразие выбора и привлекательный бюджет покупки. В отсутствие подвижек с принятием законодательных инициатив относительно апартаментов, формат по-прежнему выигрывает у квартир в цене. Сегодня «входной билет» на рынок не превышает 2 млн руб., тогда как минимальная стоимость квартиры в старых границах Москвы – 2,7 млн руб.

В условиях активного выхода новых проектов с квартирами, планов по изменению статуса апартаментов в некоторых комплексах, в среднесрочной перспективе доля формата на рынке не будет расти. В лучшем случае она сохранится на том же уровне или еще уменьшится. При этом снижения конкуренции не стоит ожидать. Ведь в сопоставимых классах и бюджетах рынок будет конкурировать и с квартирами, поэтому до конца года средние цены, при условии отсутствия серьезных структурных изменений, будут стагнировать».

[1] Объем предложения по ряду комплексов рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.