Итоги I полугодия 2019 на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов Москвы. Объем предложения снизился на 13%. Во всех классах отмечен рост средней цены квадратного метра.

По данным «Метриум», на первичном рынке апартаментов г. Москвы по итогам I полугодия 2019 года было представлено 119 проектов с общим объемом предложения порядка 9 740¹ лотов (площадью 760,1 тыс. кв. м). С начала года стартовали продажи в 9 новых комплексах². В первом квартале 2019 г. на рынок вышло 5 объектов, а также новый корпус во второй фазе ЖК «Ривер Парк». Во втором квартале рынок пополнился еще 4 проектами.

По итогам отчетного периода объем предложения снизился на 13% по количеству лотов и на 5,2% по общей площади. За II квартал снижение составило 5,9% и 0,8% соответственно.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2019 г.

Источник: «Метриум»

Структура предложения по округам не претерпела значительных изменений. По-прежнему лидирующую позицию занимают три округа: ЦАО (26,6%; — 3,4 п.п.), САО (24,8%; +0,8 п.п.) и СВАО (22,2%; −1,9 п.п.). Примечательно, что доля ЦАО сократилась, несмотря на то, что за полгода в продажу вышли семь новых проектов в локации. Доли остальных округов варьируются от 0,7 до 10,8%: ЗАО (10,8%; +3 п.п.), ЮЗАО (6%; +0,1 п.п.), ЮАО (4,4%; −0,6 п.п.), СЗАО (2,5%; +1,1 п.п.), ВАО (2%; +0,9 п.п.), ЮВАО (0,7%; 0,0 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Наибольший объем предложения представлен в апарт-комплексах бизнес-класса (44,7%). За полгода его доля увеличилась на 2,3 п.п. Четверть предложения сосредоточена в комплексах массового сегмента (25,5%; −2,4 п.п.). Оставшаяся часть лотов приходится на премиум и элитный классы — 16,8% (-0,0 п.п.) и 13,0% (+0,1 п.п.) соответственно.

Структура предложения по классам (по количеству апартаментов, внешний круг — 2 кв. 2019 г., средний — 1 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.) 

Источник: «Метриум»

За I полугодие 2019 года заметно сократилась доля предложения в объектах на начальной стадии строительства — на 9,4 п.п. (до 17,9%). В корпусах на этапе монтажа этажей она увеличилась на 7,5 п.п. и составила 31,5%. Сопоставимые доли заняли лоты в объектах на стадии отделочных работ — 24,4% (- 2,6 п.п) и в домах, введённых в эксплуатацию — 26,2% (+4,5 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)

Источник: «Метриум»

Во всех классах отмечен рост средней цены квадратного метра. По подсчетам аналитиков «Метриум», наибольшее изменение зафиксировано в элитном сегменте — 16,1% (до 879 625 руб.). В премиум-классе цена возросла на 6,1% (до 489 435 руб.) В бизнес-классе и массовом сегменте средний ценовой показатель вырос на 4,6% (до 253 710 руб.) и 3,4% (до 178 345 руб.) соответственно.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

Самые бюджетные предложения по состоянию на конец I полугодия 2019 г.:

• Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,9 млн руб.;
• CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16,0 кв. м за 3 млн руб.;
• Level Амурская (ВАО / Гольяново): студия площадью 18,8 кв. м за 3,5 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 211 кв. м за 3 126,7 млн руб.;
• «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2 600 млн руб.;
• «Fairmont Vesper Residences» (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1 041,7 кв. м за 2 083,5 млн руб.

Основные тенденции

«В I полугодии 2019 года на первичный рынок апартаментов вышло 9 новых комплексов, что почти в два раза меньше, чем в аналогичных периодах прошлого и позапрошлого годов, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Большинство из них относятся к сегментам премиум и элит (6 проектов). Примечательно, что на рынке квартир обратная тенденция — из 17 новых проектов только 3 позиционируются в дорогих классах.

Объем предложения по итогам полугодия снизился на 13%, однако год назад в экспозиции находилось всего на 250 лотов (3%) больше, чем сейчас. Доля апартаментов на первичном рынке жилья, как и во втором квартале 2018 года, составила 23%. В то же время в структуре сделок по ДДУ доля формата снизилась — с 12% до 8%. Количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 24% (до 2,3 тыс. ед.) по сравнению с I полугодием 2018 года. Причиной такой динамики послужило прежде всего завершение продаж по ДДУ крупных проектов, занимавших большую долю в общем объеме спроса, а не уменьшение покупательской заинтересованности в апартаментах.

Аналогично рынку квартир на рынке апартаментов в I полугодии отмечено снижение доли предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности — с 27% до 18%, а также рост цен во всех сегментах. Обе тенденции связаны с изменением законодательства в рамках 214-ФЗ. По ДДУ на рынке апартаментов реализуется 45% проектов».

¹ В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

² Кроме того, начались закрытые продажи элитного проекта Allegoria Mosca.