06 апреля 2018
Итоги I квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. Первичные продажи квартир велись в 61 проекте. Объем предложения снизился на 2,7%. Суммарный объем предложения составил порядка 3 475 лотов (395,4 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена кв. м в премиальном классе в рублевом эквиваленте увеличилась на 2,2%, в элитном классе, напротив, уменьшилась на 0,9%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в I квартале 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 32 проекта с общим объёмом предложения порядка 2 8151 квартир (площадью 293,9 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя новыми объектами, еще в одном начались официальные продажи (ранее велись закрытые). Кроме того, в реализацию вышел пятый квартал ЖК «Садовые кварталы» (девелопер — «Интеко»). Несмотря на пополнение предложения, с начала года число продаваемых лотов сократилось на 4,3%, продаваемая площадь — на 1,3%.

Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Prime Park

Optima Development

САО

Хорошевский

2

«Резиденции на Садовой-Сухаревской»

МR Group

ЦАО

Мещанский

3

«Вишневый сад»2

AB Development

ЗАО

Раменки

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 12,5% (-0,9 п.п. в сравнении с концом 2017 года). Однако в I кв. 2018 года первое место с ним разделил район Раменки, который за отчетный период прибавил 2,4%. На втором месте — Замоскворечье (9,5%, −0,6 п.п.). На третьей позиции расположились районы Хорошёво-Мнёвники, Таганский, Беговой и Тверской (по 6,3%). Остальные районы занимают по 3,1%.

По объёму квартир в продаже на первой строчке также расположился Пресненский район — здесь сосредоточена четверть премиального предложения (25,3%, −1,1 п.п.). На втором месте — Раменки (13,2%, +5,5 п.п.), на третьем — Хорошёво-Мнёвники (10,3%, −6,2 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты). Источник: Метриум Структура предложения по районам (квартиры). Источник: Метриум
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

Примечательно, что по типологии квартир структура предложения премиум-класса довольно равномерна. Немногим больше экспонируется двух- и трехкомнатных лотов — 27,7% (-3,8 п.п.) и 26,9% (+2,4 п.п.) соответственно. Доля однокомнатных квартир составила 24% (-1,2 п.п.), многокомнатных — 21,4% (+2,5 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2018 г., внутренний круг — 4 кв. 2017 г.)

Структура предложения по типологии квартир. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

Наибольший объем предложения представлен в объектах, находящихся на начальной стадии строительства — 36,2% (+2,7 п.п.). В домах, введённых в эксплуатацию, на текущий момент экспонируется 23,4% квартир (-2 п.п.). Незначительно меньше лотов предлагается в зданиях на этапе отделки — 23,1% (+9,1 п.п.). Существенно снизилась доля квартир в корпусах на стадии монтажа этажей — 17,3% (-9,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры). Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м новостроек премиум-класса по итогам I квартала составила 426 085 руб. ($7 4803), что на 2,2% выше показателя конца предыдущего года в рублевом выражении и на 5,4% в долларовом (417 045 руб. или $7 102). Причиной роста показателя послужило как изменение структуры предложения, так и прямое повышение цен по ряду комплексов.

В разрезе по районам наибольшая цена кв. м зафиксирована в Мещанском — 610 660 руб. Далее следует Очаково-Матвеевский — 597 750 руб. за кв. м. Тройку замыкает Тверской — 563 395 руб. за кв. м.

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб.

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По итогам I кв. 2018 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке достиг 44,5 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота возросла на 5,3%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

  • однокомнатных — 19,6 млн руб. (+6,8%);
  • двухкомнатных — 33,0 млн руб. (+5,6%);
  • трёхкомнатных — 48,8 млн руб. (+8,4%);
  • многокомнатных — 82,1 млн руб. (-7,7%).

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

  • Prime Park (7,4 млн руб. за 40,2 кв. м);
  • CITY PARK (9,1 млн руб. за 33,7 кв. м);
  • Квартал JAZZ (9,7 млн руб. за 35,68 кв. м).

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:

  • Резиденция «Монэ» (284,1 млн за 280,2 кв. м);
  • «Вишнёвый сад» (332,1 млн за 247 кв. м);
  • «Нескучный HOME &SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

однокомн.

33,7

53,2

100,0

185 000

368 600

838 509

7 437 000

19 598 630

60 006 200

двухкомн.

47,6

85,4

184,0

185 000

386 430

972 157

9 977 198

33 011 430

97 118 500

трехкомн.

72,6

119,5

225,7

193 640

408 390

953 257

14 102 550

48 809 150

161 291 000

многокомн.

61,0

169,1

471,1

205 500

485 460

1 502 739

18 600 000

82 084 200

427 287 700

итого

33,7

104,4

471,1

185 000

426 083

1 502 739

7 437 000

44 504 367

427 287 700

Источник: «Метриум»

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитной жилой недвижимости в I кв. 2018 года в реализации находилось 29 проектов с общим объемом предложения порядка 6604 квартир (площадью 101,5 тыс. кв. м). За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 5,3%, продаваемая площадь — на 4%. За отчетный период официальные продажи открылись в одном комплексе, в котором ранее велась закрытая реализация.

Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Левшинский

Группа ПСН

ЦАО

Хамовники

Источник: «Метриум»

Наибольшее число элитных проектов экспонируется в районе Хамовники (34,5%, +1,1 п.п.). Далее со значительным отрывом следует Якиманка (17,2%, +2,4 п.п.). Тройку лидеров закрывает Арбат (13,8%, — 1 п.п.). По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (38,6%; −0,8 п.п.). На втором месте — Якиманка (21,8%, +1,1 п.п.), на третьем — Замоскворечье (14,9%, −4,6 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты) Структура предложения по районам (квартиры)
Структура предложения по районам (проекты). Источник: Метриум Структура предложения по районам (квартиры). Источник: Метриум
Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии преобладают трех- и многокомнатные квартиры: 38,8% (+1 п.п.) и 34,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Двухкомнатные составили 19,1% общего объема предложения (-1,2 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные лоты — 8% (+1 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг — 1 кв. 2018 г., внутренний круг — 4 кв. 2017 г.)

Структура предложения по типологии квартир. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», наибольшее число экспонируемых квартир находилось в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (36,2%, −1,6 п.п.). Увеличилась доля лотов в домах на стадии монтажа этажей и на этапе отделочных работ — до 33,2% (+5,6 п.п.) и 26,4% (+1,1 п.п.) соответственно. В свою очередь, за отчетный период на 5,1 п.п. снизилась доля элитных квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности (до 4,2%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам. Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м по итогам I квартала составила 916 275 руб. ($16 0955). В сравнении с концом прошлого года показатель снизился на 0,9% в рублевом и вырос на 2,5% в долларовом выражении.

По большинству проектов девелоперы сохранили цены на уровне прошлого года. Значительный рост показателя в районе Арбат (+30,6%) до 1,1 млн руб. за кв. м вызван изменением структуры предложения. По аналогичной причине существенно снизилась средняя цена кв. м в Пресненском районе (-27,3%) до 1,5 млн руб. за кв. м. Столь высокая стоимость в районе обусловлена наличием проектов, расположенных близко к центру, в пределах Садового кольца. Следует отметить, что ввиду небольшого числа квартир в реализации в данных локациях даже незначительные изменения в структуре предложения существенно влияют на показатель.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры). Источник: Метриум

Источник: «Метриум»

По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 140,9 млн руб. (-2 п.п.). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 25,2%. Менее значительный рост показали двух- и трехкомнатные (+3,1% и +2% соответственно). Средний бюджет покупки многокомнатных упал на 5%.

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

однокомн.

44,0

84,8

106,0

525 000

808 040

1 494 737

25 199 000

57 660 390

142 000 000

двухкомн.

48,9

117,6

176,4

460 420

790 700

1 955 214

40 910 130

83 980 640

206 035 500

трехкомн.

75,3

173,8

208,2

525 000

838 600

1 900 000

59 965 000

116 695 000

284 432 000

многокомн.

97,0

254,9

658,4

455 498

1 016 025

1 992 802

70 700 000

219 991 120

835 696 607

итого

44,0

183,6

658,4

455 498

916 270

1 992 802

25 199 000

140 923 460

835 696 607

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

  • «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
  • Клубный дом «Котельнический» (31,3 млн руб. за 59,7 кв. м);
  • «Полянка/44» (34,9 млн руб. за 48,5 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

  • «Кленовый DOM» (613,4 млн руб. за 456 кв. м);
  • «Малая Бронная, 15» (702 млн за 377,6 кв. м);
  • Knightsbridge Private Park (835,7 млн за 481,2 кв. м).

Основные тенденции

«Начало 2018 года на первичном рынке жилья премиального и элитного классов было довольно спокойным, — комментирует Илья Менжунов, управляющий директор „Метриум Премиум“, участник партнерской сети CBRE. — В экспозицию поступило 4 проекта, 2 из которых уже находились ранее в закрытых продажах. Для сравнения — за аналогичный период прошлого года в реализацию поступило 6 жилых комплексов, за 1 кв. 2016 года — ни одного.

Динамика уровня цен в разрезе сегментов была разнонаправленной: в премиум-классе она выросла на 2,2%, в элитном — скорректировалась в отрицательную сторону на 0,9%. Однако основной причиной метамарфоз стало изменение структуры предложения. Массового пересмотра цен на наблюдалось. По наиболее успешным проектам девелоперы поднимали цены, тогда как по некоторым объектам с последними лотами в экспозиции отмечено снижение стоимости.

Квартиры премиального и элитного сегментов пользовались спросом. Ситуация была аналогична бизнес-классу. Ввиду сезонного фактора отмечено снижение покупательской активности относительно конца предыдущего года, однако в сравнении с I кварталом 2017 года спрос был выше. Интересны покупателям были как уже зарекомендовавшие себя на рынке проекты, так и только поступившие в реализацию».


1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.

3 Курс доллара $ = 56,94 руб.

4 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

5 Курс доллара $ = 56,94 руб.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.
'metrium:popup' is not a component