Итоги года на рынке Новой Москвы

Источник: Метриум

Более активно предложение в Новой Москве пополнялось за счет выхода в продажу корпусов в уже реализуемых масштабных проектах: ЖК «Новые Ватутинки», город-парк «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Татьянин Парк» и т.д.

По данным «Метриум», за год совокупный объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250[2] квартир в 34 проектах. Самая высокая покупательская активность наблюдалась в 1 и 4 квартале 2014 года и была вызвана сначала банковской санацией, затем - резким падением курса национальной валюты и повышением ипотечных ставок.

По-прежнему Новомосковский округ (НАО) застраивается наиболее активно, на него приходится 70,6% проектов и 73% квартир. За прошедший год указанные доли снизились на 5 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. В Троицком автономном округе на текущий момент реализуется 29,4% проектов и 27% квартир.

   Структура предложения по округам 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по этажности все также преобладают квартиры в многоэтажных корпусах свыше 10 этажей, за год их процент практически не изменился -51,6%. На 5,6 п.п сократилась доля квартир в малоэтажных корпусах не выше 4 этажей – до 28,4%. На сравнимую величину возрос процент квартиры в среднеэтажных корпусах – до 20,1%.

Структура предложения квартир по этажности корпусов (внешний круг – 2014 год, внутренний круг – 2013 год) 

Источник: «Метриум»

За прошедший год благодаря активному выходу новых корпусов более чем на 10 п.п. выросла доля квартир в домах на ранней стадии строительства (до 26,3%). В то же время на 8,7 п.п. сократилась доля квартир в корпусах на этапе активного проведения строительно-монтажных работ (до 28,7%). Остальные значения в распределении предложения квартир по стадии строительства за прошедший год практически не изменились.

    Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса и квартиры) 

Источник: «Метриум»

По данным аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб. Повышение среднего ценового уровня наблюдалось на протяжении всего 2014 года, а наиболее значительное было зафиксировано в 1 и 4 кварталах.

   Динамика цены кв. м в новостройках Новой Москвы в 2014 году 

Источник: «Метриум»

В новостройках НАО по итогам года средняя цена квадратного метра остановилась на отметке 119 100 руб., что на 32,8% выше, чем в прошлом году. Это связано как с выходом высококачественного ЖК «Рассказово», так и с удорожанием цен в связи с повышением стадии строительства и ажиотажным спросом начала и конца года. В то же время в ТАО рост составил всего 2,5% – до 66 300 руб. за кв. м. Здесь повышение цен сдерживалось постоянным выходом новых объемов квартир в ЖК «Борисоглебское» – самом доступном на территории Новой Москвы.

Динамика цены кв. м в новостройках НАО в 2014 году Источник: «Метриум»

Динамика цены кв. м в новостройках ТАО в 2014 году

Самые дешевые квартиры в Новой Москве в конце года были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,68 млн руб. за 33,4 кв. м), ЖК «Спортивный квартал» (2,25 млн руб. за 25,94 кв. м) и ЖК в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн руб. за 24 кв. м).

По состоянию на конец 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 4,3 млн руб., двухкомнатной – 6,28 млн руб., а трехкомнатной – 10,39 млн руб. По сравнению с началом года рост составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно. Столь значительное удорожание средней стоимости трехкомнатных квартир объясняется тем, что предложение на них ограничено, а благодаря высокому уровню спроса наиболее дешевые лоты ушли с рынка.

    Площадь и стоимость квартир в зависимости от количества комнат 

Источник: «Метриум»

Среди основных тенденций года на первичном рынке Новой Москвы можно отметить:

• Повышенный спрос в связи с ухудшением экономической ситуации. Для рынка новостроек Новой Москвы, так же, как и для всего Московского региона, в уходящем году была свойственна повышенная покупательская активность. Пик спроса пришелся на 1 и 4 кварталы 2014 года и был связан с проводимой ЦБ РФ санацией в банковской сфере, а также девальвацией рубля и ухудшением экономической ситуации.

• Низкая девелоперская активность. В 2014 году на рынок Новой Москвы вышло всего 3 новых проекта, тогда как в 2013 году их было 7. Это во многом связано с отсутствием утвержденного генплана, где были бы отражены концепция развития присоединенных территорий, новые и реконструируемые дороги, объекты инфраструктуры. В декабре Градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов. Окончательно утвердить генплан Новой Москвы власти планируют в 2015 году.

• Непропорциональное развитие и застройка НАО и ТАО. После включения в состав Москвы новые территории были разделены на два округа – Новомосковский и Троицкий. Первый, расположенный вблизи МКАД, активно развивается и застраивается. Именно там расположены крупнейшие центры притяжения Новой Москвы, реализуется подавляющее большинство масштабных проектов, а в ближайшей перспективе должны появиться станции метрополитена. В то же время в ТАО реализуется всего несколько значимых проектов застройки, он менее привлекателен для девелоперов ввиду более низкого развития транспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от Москвы.

• Вовлечение девелоперов в развитии дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. За прошедший год инвестиции в Новую Москву составили порядка 150 млрд руб., из которых только 10 млрд – бюджетные деньги. За счет девелоперов было построено множество объектов социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Кроме того, ГК «Мортон» заявила о желании построить дорогу в районе аэропорта «Внуково», которая должна будет соединить Киевское и Калужское шоссе. Подобная практика приносит пользу как самим девелоперам, делая их объекты более привлекательными, так и местным властям, которые получают современные объекты инфраструктуры с минимальными вложениями.

Прогноз на 2015 год:

«Главными событиями на рынке новостроек Новой Москвы в 2015 году станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие на территории НАО двух станция метро – «Румянцево» и «Саларьево», - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Первое событие должно побудить девелоперов к принятию решений относительно реализации новых проектов, второе – повысить спрос и цены на новостройки вблизи новых станций. Кроме того, на рынке Новой Москвы в 2015 году ожидается снижение спроса, вызванное падением покупательной способности населения на фоне негативных прогнозов в российской экономике. Зарождение негативных тенденций прогнозируется на весну. С учетом высокой конкуренции на рынке, успешными будут проекты на высокой стадии строительства, расположенные близко к Москве и с перспективой улучшения транспортной инфраструктуры. Массового падения цен на квартиры в новостройках Новой Москвы не предвидится, однако некоторые застройщики могут пойти на снижение цен для привлечения покупателей.

В наступающем 2015 году в Новой Москве прогнозируются высокие объемы ввода нового жилья. По текущим оценкам в следующем году должно быть построено более 2 млн кв. м квартир. При этом появления большого числа новых проектов ожидать не приходится. Девелоперы, имеющие свободные площадки в НАО и ТАО, дождутся окончательного принятия генплана и будут корректировать свои проекты, опираясь на него».