Итоги года на рынке новостроек элитного-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса Москвы, без учета проектов апартаментов. Объем предложения вырос за год на 25%. Средняя рублевая цена квадратного метра - на 36% и составила 674 800 руб.

По итогам 2014 года на рынке элитной недвижимости Москвы ведутся продажи в 44 проектах, совокупный объем предложения составляет порядка 980 квартир[1]. По сравнению с началом года предложение выросло на 25,1%, а по сравнению с 3 кварталом 2014 года – сократилось на 20,9%. Высокая покупательская активность в конце года объясняется ухудшением экономической ситуации и нестабильностью на рынке валют.

По данным «Метриум», в 2014 году на рынке элитных новостроек Москвы появилось 11 новых проектов. Большинство из них представляют собой дома клубного типа не более чем на 50 квартир, и только два отличаются относительной масштабностью.

Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2014 году

* – продажи временно приостановлены

Источник: «Метриум»

Кроме того, следует отметить, что в начале года стартовали продажи во второй очереди ЖК «Садовые кварталы» – одного из самых крупных и успешных в элитном сегменте.

По-прежнему подавляющее большинство элитных новостроек сконцентрировано в ЦАО, где лидирующие позиции занимают Хамовники (29%), Тверской (14%) и Таганский (11%) районы. Также активно застраивалась в уходящем году Якиманка, что вызвало рост доли локальных проектов по сравнению с первым кварталом сразу на 4 п.п. – до 7%. Еще одним важным событием стало появление в структуре предложения района Очаково-Матвеевское в ЗАО благодаря выходу на рынок ЖК «Capital House».

Распределение объема предложения по районам (проекты) Источник: «Метриум»

Распределение объема предложения по районам (корпуса)

В структуре предложения преобладают введенные в эксплуатацию корпуса (41%), за прошедшие 9 месяцев их доля возросла на 6 п.п. За ними следуют дома в стадии активного строительства (31%), процент которых увеличился сразу на 15 п.п. На 17 п.п. снизилась доля корпусов на стадии отделки – до 18%. Всего 10% элитных домов находится на начальном этапе строительства.

Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя рублевая цена квадратного метра в элитном сегменте жилья выросла по итогам 2014 года на 36% и составила 674 800 руб. В то же время в долларовом выражении средний уровень цен снизился на 24,4% и остановился на отметке $11 420[2] за кв. м. Причиной резких изменений послужил обвал курса рубля в конце 2014 года почти в 2 раза, а также выход новых проектов со сравнительно высоким стартовым уровнем цен.

Динамика цены кв. м в элитном сегменте жилья в 2014 г в рублях (а) и долларах (б)

Источник: «Метриум»

Во всех районах Москвы зафиксирован прирост среднего уровня цен по сравнению с первым кварталом 2014 года. Наибольшее повышение в связи с выходом новых проектов и вымыванием части предложения отмечено в Таганском (91%) и Пресненском (73%) районах, а также в районе Арбат (59%). Вышеперечисленные районы были единственными, где также выросла и средняя долларовая цена – на 24%, 13% и 4% соответственно.

Динамика цены кв. м в 2014 г. в элитном сегменте жилья по округам

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2014 года на первичном рынке элитного жилья:

• Рост спроса в первом и четвертом квартале 2014 года. Наиболее активный спрос на рынке элитного жилья наблюдался в начале и конце 2014 года. Покупательская активность была связана с неустойчивостью экономической ситуации и колебанием курса рубля, когда недвижимость стала восприниматься в качестве одного из наиболее надежных активов.

• Переход части продавцов на рублевые цены. Исключительная волатильность курса рубля спровоцировала переход некоторых продавцов к номинированию объектов в национальной валюте. Те игроки, кто до сих пор позиционирует цены в долларах, при предметном интересе к конкретной квартире готовы предоставлять скидки более 15%.

• Наиболее успешные проекты номинируются в рублях. В число наиболее успешных проектов по итогам 2014 года вошли ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Литератор», ЖК Barkli Residence и ЖК «Долина Сетунь». Примечательно, что во всех вышеназванных комплексах цены либо изначально были установлены в рублях, либо были переведены в национальную валюту в 2014 году, что стало одним из факторов их успеха. Таким образом и продавцы, и покупатели старались сократить до минимума риски, связанные с колебанием курса рубля.

• Расширение географии размещения элитных проектов. Постепенно снижается доля проектов в традиционно наиболее застраиваемых Хамовниках. В 2014 году на рынок вышел еще один элитный комплекс за пределами ЦАО – ЖК Capital House в районе Очаково-Матвеевское ЗАО. Кроме того, велась активная застройка Якиманки, где до начала 2014 года продавался всего один проект, сразу несколько комплексов появилось в Таганском и Тверском районах.

«Рынок элитных новостроек в 2015 году, скорее всего, ожидает затишье, - считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Выход новых проектов маловероятен ввиду повышенных финансовых рисков, возникающих у девелоперов в связи с их реализацией. В то же время будет происходить постепенное вымывание наиболее ликвидных объектов – квартир относительно небольших площадей и в комплексах с наиболее удачной концепцией. Уровень спроса будет планомерно снижаться к лету, когда инвестиционный потенциал рынка элитных новостроек приблизится к минимуму.

С учетом высокой волатильности рубля можно прогнозировать в 2015 году переход все большего числа продавцов к расчетам в национальной валюте, а также предоставления дополнительных скидок для привлечения покупателей. В то же время рублевые цены будут расти, поскольку многие застройщики в сегменте работают с иностранными партнерами, осуществляя расчеты с ними в валюте».