11 октября 2017
Итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы. Объем предложения снизился на -8,6%. Средневзвешенная цена кв. м практически не изменилась: в премиум-классе она составила 410 025 руб., (+0,1%), в элитном – 990 770 руб. (+0,3%).

По итогам третьего квартала 2017 года на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов насчитывалось 2 970 лотов[1] (339,9 тыс. кв. м) в 55 проектах.

Премиум-класс

По данным «Метриум Групп», в конце третьего квартала на рынке новостроек премиум-класса продавалось 2 290 квартир (236,6 тыс. кв. м). За отчетный период на рынок вышел один новый проект – ЖК «Оливковый Дом» (девелопер – «Дон-Строй Инвест»). Строительство объекта ведется в САО (Беговой район). Объем предложения сократился за три месяца на 10,5%. 

Название ЖК Девелопер Округ Район
1 «Оливковый дом» «Дон-Строй Инвест» САО Беговой
Источник: «Метриум Групп»
 
В Пресненском районе расположено более четверти всех квартир премиум-класса (28,3%). Значительно меньший объем предложения продавался в районах Марьина Роща (11,1%) и Донской (9,8%). За квартал доли рынка в первой тройке практически не изменились. Самый заметный прирост предложения отмечен в Беговом (до 7,4%, +2,0 п.п.) и Тимирязевском (до 4,6%, +1,6 п. п.) районах. Максимальное снижение доли зафиксировано в районе Фили-Давыдково (до 2,6%, -1,7 п. п.).

Структура предложения премиум-класса
по районам г. Москвы (проекты)
Структура предложения премиум-класса
по районам г. Москвы (квартиры)
image001.png   image003.png
Источник: «Метриум Групп» Источник: «Метриум Групп»


Объем предложения по типологии квартир распределен относительно равномерно. Доли двух- и трехкомнатных лотов выросли на 2,2 п. п. (29,9%) и 1,9 п. п. (27,4%) соответственно. Доли однокомнатных квартир снизились на 2,9 п.п. (23,5%), многокомнатных – на 1,2 п.п. (19,2%).

Структура предложения премиум-класса по типу квартир (внешний круг – 3 кв. 2017, внутренний – 2 кв. 2017)
image005.png
Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», структура предложения по стадии строительной готовности в премиум-классе претерпела значительные изменения в 3 квартале. Доля квартир в объектах на начальном этапе строительства сократилась на 24 п. п. (до 22,9%). В нескольких проектах (CITY PARK, РЕНОМЭ, JAZZ и в одной из очередей ЖК «Садовые кварталы») начались строительно-монтажные работы надземных этажей. Соответственно доля лотов на этом этапе выросла (до 33,5%, +20,5 п. п.). Оставшаяся часть поделена между корпусами на стадии отделочных работ 23,9% (-1,0 п. п.) и домами, введенными в эксплуатацию (19,7%, +4,5 п. п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)
image007.png  
Источник: «Метриум Групп»


По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв. м в конце третьего квартала 2017 года на рынке новостроек премиум-класса составила 410 025 руб. ($ 7 015). За три месяца средний ценовой уровень в рублевом эквиваленте практически не изменился (+0,1%).

В большинстве районов показатель вырос. Повышение цен отмечено в пяти проектах, что привело к росту среднего ценового уровня в нескольких локациях. Самый значительный – в Можайском районе (+22,4%), а также: в Пресненском (+5,4%), Марьина Роща (3,7%) и Тверском (3,7%). За счет структурных изменений выборки средняя цена предложения увеличилась в нескольких районах: наиболее заметный на Якиманке (+31,8%) и в Донском (+20,0%). По четырем районам средний ценовой показатель снизился. Самая заметная коррекция – в Щукино (-10,5%) и Раменки (-9,4%).

Динамика средней цены кв. м в проектах премиум-класса по районам, руб.
image009.png
Источник: «Метриум Групп»

По итогам третьего квартала 2017 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,4 млн руб. За три месяца средняя стоимость лота снизилась на 0,5%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

- однокомнатных – 17,3 млн руб. (-4,9%);

- двухкомнатных – 33,1 млн руб. (-1,4 %);

- трехкомнатных – 48,4 млн руб. (+0,9%);

- многокомнатных – 78,9 млн руб. (-5,3%).

В конце сентября 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

- CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 32,5 кв. м за 8,5 млн руб.;

- Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 36,3 кв. м за 9,4 млн руб.;

- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): однокомнатная квартира площадью 56,0 кв. м за 10,9 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): пентхаус площадью 471,1 кв. м за 424,0 млн руб.;

- «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 394,8 кв. м за 285,5 млн руб.;

- «Резиденция МОНЭ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от количества комнат

Количество комнат Площадь, кв.м Цена кв.м, руб. Стоимость, руб.
мин сред макс мин сред макс мин сред макс
однокомн. 32,5 51,7 82,4 195 000 334 290 685 820 8 547 500 17 292 660 46 244 005
двухкомн. 55,1 85,7 150,5 195 000 386 420 972 155 13 182 000 33 119 175 97 118 550
трехкомн. 73,8 120,3 243,0 205 000 401 435 953 255 16 600 000 48 301 045 161 291 000
многокомн 59,2 169,4 471,1 205 000 465 600 1 014 075 16 910 000 78 872 235 423 990 000
ИТОГО: 32,5 103,3 471,1 195 000 410 025 1 014 075 8 547 500 42 351 340 423 990 000
Источник: «Метриум Групп»


Элитный-класс

По данным «Метриум Групп», по итогам третьего квартала 2017 года на первичном элитном рынке было представлено 27 комплексов, в которых продавалась около 680[2] квартир (103, 2 тыс. кв. м). Новых проектов за квартал не вышло, объем предложения сократился на 1,2%. При этом, появилось несколько комплексов с предложением в формате «закрытых продаж».

В структуре предложения квартир по районам лидирующую позицию занимают Хамовники – 39,7% рынка (-2,7 п.п. к июню). В нескольких проектах были анонсированы интересные скидочные предложения (цена квадратного метра – от 450 тыс. руб.), что способствовало увеличению спроса и вымыванию предложения.

Значительно меньшая доля пришлась на Замоскворечье (22,3%, +0,3 п.п.). На третьем месте расположился Таганский район, занимающий по 17,0% (+1,1 п.п.) рынка. Чуть меньшая доля предложения пришлась на район Якиманка (16,1%, +0,5 п.п). В остальных локациях продавалось значительно меньше число лотов.


Структура предложения элитного-класса
по районам г. Москвы (проекты)
Структура предложения элитного-класса
по районам г. Москвы (квартиры)
 image011.png   image013.png
Источник: «Метриум Групп» Источник: «Метриум Групп»


В структуре предложения по типологии квартир преобладают трех- и многокомнатные лоты: 35,5% и 32,9% соответственно. За три месяца доля трехкомнатных сократилась на 1,4 п.п., многокомнатных – выросла на 0,5 п.п. Около четверти рынка пришлась на двухкомнатные квартиры (23,2%, +1,5 п. п). Оставшуюся часть составили однокомнатные лоты (8,4%, -0,6 п. п.).

Структура предложения элитного класса по типу квартир (внешний круг – 3 квартал 2017 г., внутренний – 2 квартал 2017 г.)
image015.png
Источник: «Метриум Групп» 


Как отмечают аналитики «Метриум Групп», на элитном рынке наибольшая доля квартир продавалась в домах, введенных в эксплуатацию (41.4,%, +11,5, п.п.). В конце августа РВЭ получил клубный дом «Котельнический». Треть продаваемых квартир находилась в домах на этапе монтажа этажей (30,7%). В нескольких комплексах началось строительство наземной части корпусов, что привело к росту доли предложения в домах на этапе строительно-монтажных работ на 21,8 п. п. В корпусах на начальной стадии реализовывалось 13,7% квартир (-21,1 п.п.), на этапе отделки – 14,2% (-12,2 п.п).

Структура предложения элитного-класса по стадии строительной готовности (квартиры)
image017.png
Источник: «Метриум Групп»


По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена предложения по итогам сентября 2017 года на элитном рынке новостроек составила 900 770 руб. ($15 415). За квартал средний уровень рублевых цен практически не изменился (+0,3%), долларовый показатель вырос на 1,4%.

В разбивке по районам самая заметная коррекция отмечена на Якиманке (-4,3%). В летний период по значительному числу элитных проектов зафиксированы новые ценовые минимумы – акционные предложения на последние лоты в проектах или на квартиры, расположенные на нижних этажах. Таким образом, в пяти районах средний ценовой уровень сократился от 0,2% до 2,5%.

Самый заметный рост средней цены предложения произошел в Пресненском районе (+18,1%). В данной локации представлен один проект элитного класса с минимальным объемом предложения, поэтому любые структурные изменения приводят к столь значительным корректировкам.

Средневзвешенная цена кв. м в элитном-классе по районам
image019.png
Источник: «Метриум Групп» 


По итогам сентября 2017 года средняя стоимость элитной квартиры составила 137,1 млн руб. (+0,8% к июню). Средний бюджет квартиры по типологиям:

- однокомнатных – 48,0 млн руб. (+1,4%);

- двухкомнатных – до 79,9 млн руб. (+0,6%);

- трехкомнатных – до 116,6 млн руб. (+0,4%);

- многокомнатных – до 222,4 млн руб. (-0,5%).

Стоимость квартир в элитном классе в зависимости от количества комнат

Количество комнат Площадь, кв. м Цена кв. м, руб. Стоимость, руб.
мин сред макс мин сред макс мин сред макс
однокомн. 44,0 65,5 101,8 550 000 733 010 1 276 000 25 199 000 47 990 080 76 177 200
двухкомн. 64,4 103,8 176,4 481 675 769 410 1 600 000 43 725 000 79 868 810 166 720 000
трехкомн. 94,5 141,4 191,0 527 440 824 570 1 500 000 63 301 600 116 603 880 247 604 000
многокомн 105,4 220,3 519,6 467 440 1 009 970 2 045 050 81 032 000 222 449 975 857 607 200
ИТОГО: 44,0 152,3 519,6 467 440 900 765 2 045 050 25 199 000 137 142 650 857 607 200

В третьем квартале 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:

- ««Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45,0 кв. м за 25,2 млн руб.;

- «Котельнический» (ЦАО/ Таганский): однокомнатная квартира площадью 59,7 кв. м за 32,8 млн руб.;

- «Полянка / 44» (ЦАО/ Якиманка): однокомнатная квартира площадью 50,2 кв. м за 36,1 млн руб.

Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:

- Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;

- «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 690,1 млн руб.;

- «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский) пентхаус площадью 335,0 кв. м за 582,9 млн руб.

Основные тенденции

«Для рынка высокобюджетного жилья третий квартал 2017 года выдался спокойным, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – В отличие от массового и бизнес-сегментов девелоперская активность в премиум- и элитном классах находилась на низком уровне. За три месяца продажи открылись всего в одном проекте. Вымывание предложения и структурные изменения на фоне отсутствия новых объектов привели к снижению объема экспозиции (-8,6%).

За квартал средняя цена кв. м практически не изменилась. В премиум-классе она составила 410 025 руб., (+0,1%), в элитном – 990 770 руб. (+0,3%). Щедрость застройщиков на скидки не обошла и высокобюджетный сегмент. Дисконт доходил до 20%, во многих проектах цена была снижена на отдельные лоты.

Спрос также был стабильным. Причем интерес у покупателей вызывали как уже зарекомендовавшие себя комплексы, так и только анонсированные проекты. Предложение в закрытых продажах, как правило, характеризуется самыми выгодными ценами, что не может ни привлечь интересантов. Сейчас на рынке имеется несколько таких комплексов, и, вероятно, в краткосрочной перспективе в них начнутся официальные продажи. Активность всех участников рынка – и девелоперов, и покупателей – в предновогодний период уже давно наблюдается на рынке жилой недвижимости. И есть все основания, что этот тренд продолжится до конца 2017 года. Таким образом, в ближайшие месяцы объем предложения на рынке снова может продемонстрировать положительную динамику».



[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.