Итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы. Объем предложения снизился на -8,6%. Средневзвешенная цена кв. м практически не изменилась: в премиум-классе она составила 410 025 руб., (+0,1%), в элитном – 990 770 руб. (+0,3%).

По итогам третьего квартала 2017 года на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов насчитывалось 2 970 лотов^[1] (339,9 тыс. кв. м) в 55 проектах.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце третьего квартала на рынке новостроек премиум-класса продавалось 2 290 квартир (236,6 тыс. кв. м). За отчетный период на рынок вышел один новый проект – ЖК «Оливковый Дом» (девелопер – «Дон-Строй Инвест»). Строительство объекта ведется в САО (Беговой район). Объем предложения сократился за три месяца на 10,5%. 

Структура предложения премиум-класса по районам г. Москвы (проекты)	Структура предложения премиум-класса по районам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

Объем предложения по типологии квартир распределен относительно равномерно. Доли двух- и трехкомнатных лотов выросли на 2,2 п. п. (29,9%) и 1,9 п. п. (27,4%) соответственно. Доли однокомнатных квартир снизились на 2,9 п.п. (23,5%), многокомнатных – на 1,2 п.п. (19,2%).

Структура предложения премиум-класса по типу квартир (внешний круг – 3 кв. 2017, внутренний – 2 кв. 2017)

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», структура предложения по стадии строительной готовности в премиум-классе претерпела значительные изменения в 3 квартале. Доля квартир в объектах на начальном этапе строительства сократилась на 24 п. п. (до 22,9%). В нескольких проектах (CITY PARK, РЕНОМЭ, JAZZ и в одной из очередей ЖК «Садовые кварталы») начались строительно-монтажные работы надземных этажей. Соответственно доля лотов на этом этапе выросла (до 33,5%, +20,5 п. п.). Оставшаяся часть поделена между корпусами на стадии отделочных работ 23,9% (-1,0 п. п.) и домами, введенными в эксплуатацию (19,7%, +4,5 п. п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в конце третьего квартала 2017 года на рынке новостроек премиум-класса составила 410 025 руб. ($ 7 015). За три месяца средний ценовой уровень в рублевом эквиваленте практически не изменился (+0,1%).

В большинстве районов показатель вырос. Повышение цен отмечено в пяти проектах, что привело к росту среднего ценового уровня в нескольких локациях. Самый значительный – в Можайском районе (+22,4%), а также: в Пресненском (+5,4%), Марьина Роща (3,7%) и Тверском (3,7%). За счет структурных изменений выборки средняя цена предложения увеличилась в нескольких районах: наиболее заметный на Якиманке (+31,8%) и в Донском (+20,0%). По четырем районам средний ценовой показатель снизился. Самая заметная коррекция – в Щукино (-10,5%) и Раменки (-9,4%).

Динамика средней цены кв. м в проектах премиум-класса по районам, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам третьего квартала 2017 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,4 млн руб. За три месяца средняя стоимость лота снизилась на 0,5%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

- однокомнатных – 17,3 млн руб. (-4,9%);

- двухкомнатных – 33,1 млн руб. (-1,4 %);

- трехкомнатных – 48,4 млн руб. (+0,9%);

- многокомнатных – 78,9 млн руб. (-5,3%).

В конце сентября 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

- CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 32,5 кв. м за 8,5 млн руб.;

- Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 36,3 кв. м за 9,4 млн руб.;

- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): однокомнатная квартира площадью 56,0 кв. м за 10,9 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): пентхаус площадью 471,1 кв. м за 424,0 млн руб.;

- «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 394,8 кв. м за 285,5 млн руб.;

- «Резиденция МОНЭ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум»

Элитный-класс

По данным «Метриум», по итогам третьего квартала 2017 года на первичном элитном рынке было представлено 27 комплексов, в которых продавалась около 680^[2] квартир (103, 2 тыс. кв. м). Новых проектов за квартал не вышло, объем предложения сократился на 1,2%. При этом, появилось несколько комплексов с предложением в формате «закрытых продаж».

В структуре предложения квартир по районам лидирующую позицию занимают Хамовники – 39,7% рынка (-2,7 п.п. к июню). В нескольких проектах были анонсированы интересные скидочные предложения (цена квадратного метра – от 450 тыс. руб.), что способствовало увеличению спроса и вымыванию предложения.

Значительно меньшая доля пришлась на Замоскворечье (22,3%, +0,3 п.п.). На третьем месте расположился Таганский район, занимающий по 17,0% (+1,1 п.п.) рынка. Чуть меньшая доля предложения пришлась на район Якиманка (16,1%, +0,5 п.п). В остальных локациях продавалось значительно меньше число лотов.

Структура предложения элитного-класса по районам г. Москвы (проекты)	Структура предложения элитного-класса по районам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии квартир преобладают трех- и многокомнатные лоты: 35,5% и 32,9% соответственно. За три месяца доля трехкомнатных сократилась на 1,4 п.п., многокомнатных – выросла на 0,5 п.п. Около четверти рынка пришлась на двухкомнатные квартиры (23,2%, +1,5 п. п). Оставшуюся часть составили однокомнатные лоты (8,4%, -0,6 п. п.).

Структура предложения элитного класса по типу квартир (внешний круг – 3 квартал 2017 г., внутренний – 2 квартал 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», на элитном рынке наибольшая доля квартир продавалась в домах, введенных в эксплуатацию (41.4,%, +11,5, п.п.). В конце августа РВЭ получил клубный дом «Котельнический». Треть продаваемых квартир находилась в домах на этапе монтажа этажей (30,7%). В нескольких комплексах началось строительство наземной части корпусов, что привело к росту доли предложения в домах на этапе строительно-монтажных работ на 21,8 п. п. В корпусах на начальной стадии реализовывалось 13,7% квартир (-21,1 п.п.), на этапе отделки – 14,2% (-12,2 п.п).

Структура предложения элитного-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения по итогам сентября 2017 года на элитном рынке новостроек составила 900 770 руб. ($15 415). За квартал средний уровень рублевых цен практически не изменился (+0,3%), долларовый показатель вырос на 1,4%.

В разбивке по районам самая заметная коррекция отмечена на Якиманке (-4,3%). В летний период по значительному числу элитных проектов зафиксированы новые ценовые минимумы – акционные предложения на последние лоты в проектах или на квартиры, расположенные на нижних этажах. Таким образом, в пяти районах средний ценовой уровень сократился от 0,2% до 2,5%.

Самый заметный рост средней цены предложения произошел в Пресненском районе (+18,1%). В данной локации представлен один проект элитного класса с минимальным объемом предложения, поэтому любые структурные изменения приводят к столь значительным корректировкам.

Средневзвешенная цена кв. м в элитном-классе по районам

Источник: «Метриум»

По итогам сентября 2017 года средняя стоимость элитной квартиры составила 137,1 млн руб. (+0,8% к июню). Средний бюджет квартиры по типологиям:

- однокомнатных – 48,0 млн руб. (+1,4%);

- двухкомнатных – до 79,9 млн руб. (+0,6%);

- трехкомнатных – до 116,6 млн руб. (+0,4%);

- многокомнатных – до 222,4 млн руб. (-0,5%).

Стоимость квартир в элитном классе в зависимости от количества комнат