20 мая 2013
Апартаменты VS квартиры: почувствуй разницу в цене

Одним из главных преимуществ апартаментов многие эксперты рынка называют ценообразование – подобные объекты обычно стоят дешевле, чем аналогичные по характеристикам квартиры. Эксперты компании «Метриум Групп» решили проверить данный факт и подтвердить либо опровергнуть его не на словах, а на цифрах. Для максимально корректного сравнения аналитики взяли строящиеся комплексы апартаментов и ЖК, расположенные в одной локации, разделили их по стадиям строительства и получили довольно любопытные результаты.

Элитный класс. По результатам проведенного исследования, аналитики пришли к выводу, что апартаменты в элитном сегменте, в среднем, дешевле аналогичных по характеристикам квартир на 26%. Всего в Центральном административном округе Москвы было зафиксировано 5 районов, в которых на первичном рынке есть одновременно и комплексы апартаментов и ЖК, находящиеся в одинаковой стадии строительства – Хамовники, Арбат, Тверской, Басманный и Пресненский. При этом последний показал самую высокую разницу в цене. Апартаменты в башне Imperia Tower, расположенной на территории ММДЦ «Москва-Сити», в среднем, стоят по 370,8 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в ЖК «Сытинский» – по 788 тыс. рублей за кв. м. Цены в данных готовых объектах отличаются более чем в два раза.

Наименьшая разница в цене зафиксирована при сравнении комплекса апартаментов «Кадашевские палаты» и ЖК «Grand Deluxe на Плющихе», которые находятся на средней стадии строительства. В первом случае средняя стоимость квадратного метра составляет 511,9 тыс. рублей, а во втором – 527,7 тыс. рублей. То есть апартаменты дешевле квартир всего на 3%.

Таблица №1. Сравнение цен на квартиры и апартаменты элитного класса

Стадия строи-

тельства

/рекон-

струкции

Район

Наимено-

вание

комплекса

апарта-

ментов

Сред-

няя стои-

мость

кв.м, руб.

Мин.

бюджет

покупки,

млн. руб./

S кв.м.

Наимено-

вание

жилого

комплекса

Сред-

няя

стои-

мость

кв.м, руб.

Мин.

бюджет

покупки,

млн. руб./

S кв.м.

Разница

в цене

Средняя

Хамовники

Николаевский

Дом

394 385

15,6/38,8

Grand Deluxe на Плющихе

527 713

49/97

25%

Кадашёвские палаты

511 850

25/62

3%

Конечная

Хамовники

Clerkenwell

House

419 138

21,6/63,9

Дом

на Трубецкой

620 093

62/100,1

32%

Арбат

Новый Арбат, 32

604 095

22,3/45

Большой Афанасьевский

795 429

82,8/112,8

24%

Клубный дом

на Арбате

729 988

46,3/73,5

17%

Басманный

Мансарды на Мясницкой

484 708

29,3/57,4

резиденция

"Чистые пруды"

756 927

55,3/74,3

36%

Пресненский

Башня

Федерация

Запад

486 675

47,1/80

Сытинский

787 977

108,2/130

38%

Imperia Tower

370 752

34,8/117

53%

Тверской

Каретный

плаза

433 162

29,1/67,8

Итальянский

квартал

480 996

39,4/96,4

10%

Источник: Метриум Групп

Бизнес-класс. Апартаменты бизнес-класса, в среднем, дешевле квартир на 17%. Аналогичные по стадиям строительства комплексы были найдены в 4 округах Москвы – Западный, Северо-Западный, Северо-Восточный и Восточный.

Наибольшее расхождение в стоимости жилья бизнес-класса наблюдается в ЗАО, где квартиры продаются на 50% дороже, чем апартаменты. К примеру, квадратный метр в ЖК «Долина сетунь», в среднем, стоит 343,6 тыс. рублей, а в апартаментном комплексе «Штаб-квартира на Мосфильмовской» – 172,9 тыс. рублей (начальная стадия строительства).

Наименьшая разница в цене (1%) была зафиксирована в ВАО при сравнении Loft Garden и ЖК на ул. Бориса Жигуленкова – 169,8 тыс. рублей против 171 тыс. рублей за кв. м. Оба объекта находятся на конечной стадии строительства.

Таблица №2. Сравнение цен на квартиры и апартаменты бизнес-класса

Стадия строи-

тельства/

рекон-струкции

Округ

Наимено-

вание

комплекса

апарта-

ментов

Средняя

стоимость

кв.м, руб.

Мин.

бюджет покупки,

млн. руб./ S кв.м.

Наимено-

вание

жилого

комплекса

Средняя стоимость

кв.м, руб.

Мин.

бюджет покупки,

млн. руб./ S кв.м.

Разница

в цене

Начальная

ЗАО

Штаб-квартира на Мосфильмовской

172 855

9,3/51,5

Долина сетунь

343 588

19,3/59,2

50%

Конечная

СЗАО

Маршал

195 290

6,7/36

Янтарный город

226 369

11,7/57,6

14%

Берзарина, 12

225 324

6,2/28,5

Зодиак

260 220

14/55,7

13%

Маршал

248 265

16,5/70

9%

СВАО

МФК "Парк мира"

193 113

6,7/36,8

Искры радости

197 154

9,6/50,5

2%

Клубный дом Мирный

321 000

14/44,6

40%

ВАО

Loft Garden

169 763

5,3/31,2

ЖК на ул. Бориса Жигуленкова

170 997

6,6/38,2

1%

Лосиный остров

189 321

8,1/39,3

10%

Источник: Метриум Групп

Комфорт-класс. В комфорт-классе картина получилась неоднозначная. Комплексов апартаментов данного ценового сегмента в Москве всего четыре. При их сравнении с ЖК по стадии строительства и округам совпали только два объекта: SKY PARKS и Pure Loft.

Комплекс апартаментов SKY PARKS эксперты сравнили с ЖД МПИ, которые находятся на начальной стадии строительства и расположены в СВАО. Однако в данном случае цены оказались ниже в квартирах, а не апартаментах: 128,9 тыс. руб. за кв. м в ЖД МПИ против 156,5 руб. за кв.м. в SKY PARKS. Разница в цене составила 18% в пользу квартир.

Аналогичная картина получилось при сравнении комплекса апартаментов Pure Loft с ЖК «Царицыно» и «Загорье», которые находятся на конечной стадии строительства и расположены в ЮАО: 127,7 тыс. руб. за кв.м. в «Царицыно», 144,2 тыс. руб. за кв.м. в «Загорье» против 151,9 тыс. руб. за кв.м. в Pure Loft. Разница в цене составила 16% и 3% в пользу квартир.

И этому есть свое объяснение. Цены в SKY PARKS, по мнению экспертов «Метриум Групп», завышены, поскольку сам объект неверно спозиционирован. Девелопер позиционирует комплекс как объект бизнес-класса, однако по факту это комфорт-класс. Практически по всем своим характеристикам (месторасположение, наличие огороженной территории, уровень отделки фасадов и т.д.) объект не соответствует заявленному сегменту. Что касается Pure Loft, то здесь более высокие цены относительно квартир объясняются тем, что апартаменты предлагаются с отделкой, бытовой техникой и кухонным гарнитуром, что, конечно же, влияет на их стоимость.

Но в комфорт-классе есть еще два абсолютно новых объекта с апартаментами, которые вышли в продажу в апреле – «Фили Град» и «Водный» от известного застройщика MR Group. Первый находится в ЗАО, второй в САО. Однако в данных округах нет строящихся жилых комплексов комфорт-класса, чтобы можно было их сравнить по ценам. А дома с квартирами, расположенные в СЗАО, находятся в завершающей стадии строительства. Сравнивать их с «Фили Градом» и «Водным» было бы не совсем корректно. Однако, если ввести поправочный коэффициент 25% (средняя разница в цене на начальной и завершающей стадии строительства), то полученные результаты только подтвердят тот факт, что апартаменты действительно дешевле квартир. Средняя стоимость квадратного метра в «Фили Граде» составляет 112,8 тыс. рублей, в «Водном» - 123 тыс. рублей. С учетом поправочного коэффициента аналогичные показатели в жилых комплексах «Подсолнухи» и Life Сходненская находятся на уровне 127,7 и 133,1 тыс. рублей за кв. м.

Примечательно еще и то, что апартаменты комфорт-класса, которые сейчас выходят на рынок, не редко по своим качественным характеристикам соответствуют бизнес-классу. Например, «Фили Град» и «Водный» однозначно выше заявленного класса. В них предусмотрены огороженная территория, подземные паркинги, а высота потолков составляет более 3 м. При этом застройщик установил весьма доступные цены, что и относит данные проекты к комфорт-классу. Таким образом, сегодня на рынке для покупателей сложились уникальные условия – по ценам комфорт-класса можно поселиться в доме бизнес-класса.

Таблица №3. Сравнение цен на квартиры и апартаменты комфорт-класса

Стадия строитель-

ства

Округ

Наимено-

вание

комплекса апарта-

ментов

Средняя стоимость кв.м, руб.

Мин.

бюджет покупки,

млн. руб./ S кв.м.

Округ

Наимено-

вание

жилого комплекса

Средняя

стоимость

кв.м, руб. / с коэффи-

циентом (20%)

Мин.

бюджет

покупки, млн. руб./

S кв.м.

Разница

в цене

Начальная/ конечная

САО

Водный

123 026

4,7/42,3

СЗАО

Life Сходненская

177 417 / 133 063

6,5/40,1

8%

ЗАО

Фили Град

112 796

4,3/41,8

Подсолнухи

170 291 / 127 718

6,3/39,6

12%

Начальная

СВАО

SKY PARKS

156 547

5,1/30,6

СВАО

ЖД МПИ

128 894

6,2/43,8

18%

Конечная

ЮАО

Pure Loft

151 939

8/44,2

ЮАО

Царицыно (корп. 9)

127 713

7,2/55,1

16%

Загорье

144 206

4,7/34,8

5%

Источник: Метриум Групп

«Апартаменты действительно дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 26%, это подтверждает наше исследование, - подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Данный факт заинтересует не только конечных пользователей. Разница в цене также привлекательна и для инвесторов, которые, например, покупают недвижимость для последующей сдачи в аренду. Ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Соответственно, более низкая стоимость «входного билета» обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости. При этом они могут не беспокоиться о спросе на свои объекты, поскольку большинство апартаментных комплексов отличаются выгодным расположением, прекрасными видовыми характеристиками и необычными планировками».

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.