10 июля 2013
Апартаменты штурмуют рынок: итоги I полугодия

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги первого полугодия на рынке апартаментов. В 2013 году комплексы с апартаментами продолжили завоевывать рынок московской недвижимости. Объем предложения вырос на 56%, цены снизились на 23,5%. Уже известно о планах девелоперов вывести на рынок в этом году еще 20 новых проектов. Таким образом, если все заявленные планы застройщиков будут реализованы, то по итогам года объем рынка удвоится.

С начала года стартовали продажи в 13 проектах различных ценовых категорий, а в комплексе «Дом Гельриха», который вышел на рынок в прошлом году, был продан последний пентхаус. В первом квартале рынок пополнился одним знаковым проектом от Kalinka Real Estate Consulting Group – Клубный дом «Арбат 24-26» (Turandot Residences). Он реализуется в самом центре столицы, по адресу: ул. Арбат, вл.24,26/2/3 стр.1 и представляет собой многофункциональный комплекс с элитными апартаментами, офисными площадями и торговой галереей. Зато второй квартал 2013 года отметился выходом на рынок сразу 12 объектов. Среди них следует особенно выделить комплекс «Царицыно-2» - первый на рынке апартаментов в сегменте эконом-класса (причем в нем реализуются как квартиры, так и апартаменты). Апартаменты здесь имеют небольшие площади – от 22 до 39 кв.м, а минимальный бюджет покупки составляет 2,5 млн руб.

Также во втором квартале пополнился сегмент комфорт-класса - открылись продажи в комплексах МФК «Водный» и «Фили Град» (причем в последнем также реализуются и квартиры, и апартаменты). В «Водном» цена квадратного метра начинается от 110 тыс руб., а в «Фили Граде» – от 117 тыс руб., за апартаменты в них придется 4,7 млн (42,3 кв.м) и 5,2 млн на апартаменты (41,4 кв.м) соответственно.

«Появление на рынке вышеперечисленных проектов ознаменовало собой новый этап в развитии рынка апартаментов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Теперь подобная недвижимость представлена в низшем ценовом сегменте и способна конкурировать с квартирами эконом-класса, где определяющую роль зачастую играет бюджет покупки».

Так, самую дешевую однокомнатную квартиру в «Царицыно-2» в июне можно было купить за 4 млн руб. при площади 37 кв.м, а апартаменты аналогичной площади в том же комплексе стоили 3,8 млн руб. В «Фили Граде» самая дешевая однокомнатная квартира стоит 7,5 млн руб. (площадь 43,71 кв.м), апартаменты сопоставимой площади обойдутся 6 млн руб.

При этом и в апарт-комплексе «Царицыно-2», и в «Фили Граде» представлены и более дешевые предложения апартаментов.

В сегменте бизнес-класса во втором квартале 2013 года началась реализация таких проектов как «Loft Park», жилой квартал TriBeCa, «Loft River», «Хороший Дом» и «Loft Time». Комплексы «У Патриарших», "Golden Mile" private residence, «Сады Пекина» и «NегоцiантЪ» пополнили рынок элитных апартаментов.

Таким образом, общее количество проектов на рынке апартаментов возросло до 45. Объем предложения превышает 4 138[1] единиц, а это в два раза больше, чем в конце первого квартала текущего года и на 56% превышает объем предложения на начало года. Благодаря выходу новых проектов, количество апарт-комплексов с сегменте элит- и бизнес-класса сравнялось (по 45%). Кроме того, на рынке реализуется 4 проекта комфорт-класса и один – эконом-класса.

Наибольшее число проектов по-прежнему сконцентрировано в ЦАО (54,4%), где реализуется множество высокобюджетных проектов, в том числе и в ММДЦ «Москва-Сити». Во втором квартале значительно выросла дола комплексов с апартаментами в САО – до 17,4%. С апреля по июнь 2013 года здесь открылись продажи сразу по четырем адресам. Далее по числу апарт-комплексов следуют ЮАО (8,7%) и СЗАО (6,6%). При этом в ЮЗАО и ЮВАО подобный тип недвижимости до сих пор не представлен.


Распределение объектов с апартаментами по округам г. Москвы

Диаграмма 1.jpg

Источник: «Метриум Групп»


«53% от общего числа комплексов с апартаментами приходится на реконструируемые или реставрируемые здания, зачастую производственные, - отмечает Мария Литинецкая. -Для таких проектов как нельзя лучше подходит концепция лофт-апартаментов. Помещениям бывших фабрик, мастерских и складов присущи все атрибуты классических лофтов – высокие потолки, большие пространства, окна во всю стену, отсутствие перегородок».

Ярким примером классического лофта может служить последний из вышедших во втором квартале комплексов – «Loft Time». Проектом предусмотрена реконструкция пяти промышленных зданий, расположенных на Часовой улице. Общая площадь апартаментов в комплексе составляет 21 тыс кв.м, а под офисы отведено 28 тыс кв.м. Застройщик при реализации проекта делает ставку именно на loft-стиль, в котором будут отделаны и фасады корпусов. Остальные 47% составляют вновь возводимые объекты.

Наибольшее число проектов планируется завершить в текущем году - 30,4%. Еще 28,3% комплексов будет готово в 2014, а 26,1% объектов уже введены в эксплуатацию. Срок реализации 8,7% проектов приходится на 2015 год, а 6,5% - на 2016 год.


Распределение комплексов с апартаментами по дате ввода в эксплуатацию

Диаграмма 2.jpg

Источник: «Метриум Групп»


На сегодняшний день на рынке апартаментов города Москвы были выставлены объекты площадью от 22 до 1 200 кв.м, а бюджет покупки варьировался от 2,5 до 818,6 млн. руб. Вновь вышедшие проекты внесли значительные изменения в общую ценовую ситуацию в сегменте. Так, средневзвешенная цена квадратного метра по сравнению с первым кварталом 2013 года снизилась почти на 30%, а по сравнению с началом года – на 23,5% и составила 212 568 руб. Это произошло за счет большого объема в недорогих комплексах «Царицыно-2», «Фили Град», «Водный».

При этом цена апартаментов в ЦАО показала прирост в размере 27,1% к результатам первого квартала и 45,5% к результатам четвертого квартала прошлого года, что обусловлено появлением на локальном рынке самого дорогого апарт-комплекса столицы - "Golden Mile" private residence, а также высокобюджетных объектов «У Патриарших» и «NегоцiантЪ».

В ЮАО, напротив, зафиксировано значительное падение средневзвешенной цены квадратного метра на 46,7% к значению марта и 41,3 к декабрю 2012 года, связанное с выходом большого объема апартаментов в «Царицыно-2». В САО причиной снижения цен стало открытие продаж в относительно недорогих МФК «Водный» и «Хороший дом». Также выход новых проектов опустил уровень цен в ЗАО и СЗАО. В ВАО и СВАО ситуация на локальном рынке осталась неизменной. В первом зафиксирован умеренный рост уровня цен, а во втором – небольшое снижение.

Средняя цена квадратного метра по округам, руб

Округ

4 кв. 2012

1 кв. 2013

2 кв. 2013

ЦАО

322 951

432 302

592 977

СЗАО

203 419

199 292

191 201

ВАО

194 550

185 288

190 161

СВАО

194 188

187 438

181 825

ЮАО

192 182

213 790

113 972

ЗАО

172 423

172 580

162 235

САО

136 331

140 478

117 299

Средневзвешенная

277 690

302 710

212 565

Источник: «Метриум Групп»

Как уже было отмечено, во втором квартале 2013 года на рынке появился апарт-комплекс эконом-класса – «Царицыно-2». Именно здесь представлены наиболее доступные апартаменты. В корпусе, ввод которого запланирован на середину 2015 года, цена квадратного метра колеблется от 101 300 до 121 300 руб., а бюджет покупки – от 2,5 до 4,3 млн руб. Также в пятерку самых доступных входят «Loft Park» (от 3,3 млн руб. за апартамент), «Loft River» (от 4,01 млн руб), SKY PARKS (от 4,3 млн руб) и МФК «Водный» (от 4,8 млн руб).

Самые дорогие апартаменты предлагаются в ЦАО. Неоспоримым лидером по уровню цен является "Golden Mile" private residence, где пентхаус площадью 506,9 кв.м обойдется потенциальному покупателю в $25,34 млн. В башне «ОКО» ММДЦ «Москва-Сити» пентхаус стоит $24 млн, а в «Меркурий-Сити» - $16 млн.

«Летом на рынке апартаментов можно ожидать небольшое затишье, пока ожидается выход только одного нового проекта – «ВТБ Арена парк» в рамках комплексной реконструкции Центрального стадиона «Динамо», - резюмирует Мария Литинецкая. – Зато осенью компания KR Properties планирует вывести на рынок еще один высокобюджетный проект – «Bruce Boutique Apartments» в Брюсовом переулке. Клубный дом будет вмещать всего 18 апартаментов площадью от 90 до 300 кв. м с видами на Кремль. Кроме того, довольно давно ожидается выход комплекса «Борисовский дом», который смог бы составить конкуренцию «Царицыно-2» в сегменте эконом-класса. В целом же планы девелоперов по реализации проектов с апартаментами довольно обширны, что в очередной раз подтверждает растущий интерес к этому типу недвижимости. Уже известно о планах девелоперов вывести на рынок в этом году 20 новых проектов. Таким образом, по самому оптимистичному сценарию, если все заявленные планы застройщиков будут реализованы, то по итогам года объем рынка удвоится. Но даже если выведены будут не все проекты, то по самому пессимистическому сценарию можно ожидать рост рынка апартаментов до конца года на 70%».

Данные по некоторым проектам, выход на рынок которых планируется в 2013 г.

№ п/п

Девелоперы

Наименование проекта

Округ

Адрес

Общая площадь, кв. м.

1

Liral

-

ЗАО

Бережковская набережная

1 779 700

2

Forum Properties

Жилой дом в Щетинском пер., 4/2, 3

ЦАО

Щетинский пер., 4/2, 3

н/д

3

Metropolis

МФК "Сильвер плаза"

ЗАО

ул. Василисы Кожиной., вл. 25

27 000

4

МИЦ

-

ЮЗАО

ул. Островитянова

15 000-20 000

5

KR Properties

Bruce Boutique Apartments

ЦАО

Брюсов переулок, дом 2/14, строение 9

н/д

6

Инфосеть

Борисовский дом

ЮАО

Каширское шоссе вл. 63

23 000

7

MR Group

Савеловский сити

СВАО

ул.Складочная, влд. 1

около 65 000

8

Букет

-

ЦАО

Причальный проезд

156 000

9

ПИК

Сити-Квартал

ЦАО

ул. Мантулинская

176 000

10

Донстрой

Komsomolsky De Luxe

ЦАО

Комсомольский пр-т, вл. 1

7 000

11

Сити-21 век

Алекс-Сити

СВАО

пр-т Мира, д. 95, стр. 3

49 650

12

ИФК «Метрополь»

Метрополь

ЮВАО

пр-кт Волгоградский, вл. 32

310 805

13

Midland Development

-

ЦАО

ул. Остоженка, д.8, стр. 1, 2, 3

21 673

14

ВЭБ

Слава

САО

Ленинградский проспект,8

500 000

15

Гута

Красный Октябрь

ЦАО

Берсеневская наб, 4-8

31 000

16

н/д

-

ЗАО

ул. Кульнева

350 000

17

Главмосстрой

-

ЗАО

Береговой пр., 2

около 300 000

18

Элинстрой

Эллада

САО

ул. Академика Ильюшина вл.21, стр.1-4

171 387

19

MR Group

Дом на Патриарших прудах

ЦАО

ул. Спиридоновка, вл. 30

5 526

20

ВТБ

Арена Парк

САО

Ленинградский

пр-т

142 000

Источник: «Метриум Гупп»



[1] Рынок апартаментов Москвы является достаточно закрытым, и в открытых источниках информации по части проектов отсутствуют данные по объему предложения. В связи с этим, для расчета средневзвешенной цены квадратного метра по состоянию на март 2013 г. количество квартир в комплексах: «Smolensky Deluxe», «ОКО», «Башня Федерация», «Меркурий Сити», «Новый Арбат, 32» было принято экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности и оценочным данным темпов реализации.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.